上海自贸区2.0再升级 浦东正核心张江房价揭秘

疯狂建设的背后：各业态走自己的路

昨天路过青春里，看到旁边一地块上长得近人高的杂草随风摇摆，在阳光下颜色愈发浓郁，而对面却是密密麻麻的脚手架，尘土飞扬，隆隆作响，忙得天翻地覆。不禁想，这或许也是整个张江的缩影。“聚焦张江”的政策出台后，多少开发商带着掘金的勇气踏上这片润土，尚未待收获汁肥鲜美的果实、却要先自偿早熟的苦果。

（图为青春里旁边待建地块） 

张江的居住区、房产供应区相对来说还是比较集中的，主要集中在原来的张江镇周围，大致划分为两大块：一是张江镇以北的香楠地区，主要为联体和叠加式别墅，另一块是以市政动迁配套工程为主、少量商品房为辅的大众居住区。

目前张江版块在售新房住宅刚相对分散些且仅3个，别墅项目10个，商业有6个。别墅房源中有7个是10年前的别墅，且多为大面积独栋别墅，别墅多集中在龙东大道以北、金桥路以西、翠柏路以南及金科路以东。屹立于产业聚集的园区的别墅处境尴尬，据网房数据，东郊花园自2011年9月获批预售证后，推出75套别墅，仅售出31套，去化尚未过半。合生东郊别墅自2010年开盘后共计44套房源，仅售出5套，2012年8月后至今零成交。

（图为东郊华庭）

张江的住宅市场新房有日月光水岸花园、汇智湖畔家园、万科翡翠公园，房子价格从38000-48000元/平，价格相差近1万。而二手房市场主要由汤臣豪园多期及动迁房支撑的，价格为2.85-3万/平，比新房均价少近2万/平。

（资料来源于网上挂牌房源的整理）

（图为二手门店前广告牌）

成功不是偶然，总是站在巨人的肩膀上，万科翡翠公园的热销也是有迹可寻。据搜房网数据监控统计，近五年来张江的年度销冠，分别是汤臣豪园、汇智湖畔家园，而去年由万科翡翠公园接棒。它作为2013年的地王项目，2014年强势入市，推出科技智慧宅，与张江科技定位接壤，同时走高端精装路线，与同版块内的新房产品甩开距离，张江有高端的别墅，亦有刚需改善的中端偏低产品，似乎中间段位的产品迟迟虚位以待。而根据去年三湘拿地及后续透出的口风可大胆猜测，其瞄准亦是这一市场。

（图为万科翡翠公园）