房企化债迈进关键阶段 融创提供市场化化债新样本

在史诗级救市政策的加持下，房地产何时止跌回稳，还需调整多久，成为市场讨论的热点。

在昨日召开的中央政治局会议上，高层再次为房地产市场注入“强心针”。会议强调，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。

港股房地产板块受此影响尾盘快速拉升。其中，融创中国表现最为突出，单日涨幅高达14.68%。

一位分析人士表示，每次政策利好，融创都会领涨，今年以来股价涨幅已经超过90%。这说明投资人对融创公司的基本盘看好。并且，融创在销售、交付、化债、资产盘活端都持续有实质利好进展，这也给到投资人相当的信心。

融创被认为是本轮化解债务风险中表现最积极的房企。在11月27日，融创公布了一份目前最具市场化化债思路的债务重组方案，其总额约为154亿的境内债通过现金要约收购、债转股、以资抵债、留债展期四种方式，既给债权人提供了多样化的收益及退出机制，又从根本上为企业主体恢复赢得充足时间。

12月10日，融创公告称H6融地01、H0融创03两只债券已率先通过重组表决，另外8只债券还有两周投票时间，将于12月23日最终迎来十只债券整体重组投票结果。

“可以预见，境内债重组一旦成功，对公开债的投资人来说将会有不错的收益率。这也是为什么融创这次方案带给市场很大影响，既创新、又能多方共赢。”一位债务重组专家表示，融创这次境内债重组方案给到债权人四种灵活选项，以及现金对价、股票、资产等丰富的偿债资源。更难得的是，没有任何强制选项，留债展期部分也没有设置上限。这样市场化削减债务的方案，能真正帮助公司活下来，经营回到正常轨道，也能更好得保护债权人利益，对于行业来说极具参考价值。

化解房企债务风险，是本轮行业调整的重中之重。目前，房企化债正进入深水期，而融创提供了一个市场可供借鉴的标杆样本。

房企化债打响攻坚战

“融创是业内率先提出境内债整体解决方案的房企之一。”上述债务重组专家表示。在这之前，行业已经历了债务展期、债务重组、逆向混改、破产重整等一系列的化债探索。这其中，债务展期曾是多数房企化债的首选。

在债务展期这场拉锯战中，房企以时间换空间完成对现金流的救急，并没有从根本上实现债务削减，当市场回暖始终不及预期时，注定要再度面对债务到期的压力。事实上，首批完成境内债展期的房企中，已有房企今年6个月内追加两次展期直至明年3月。

除债务展期与债务重组外，也有少部分房企选择走上了破产重整、逆向混改的道路。究其利弊来看，破产重整与逆向混改一般需要强大的战投下场辅助，在当下市场环境中,不具备行业普遍性。

债务重组顺理成章成为助力出险房企走出困境、以及解决不同债权人现实需求的最优选择。在已公开的债务重组方案中，融创拿出的是行业第一个市场化化债方案，更契合当下房企全面削债的需求和趋势。如果方案正式落地，将大幅压降其超过50%的境内公司债务，将有效缓解房企现金流压力，同时多元化又务实性的选项，也将在最大程度上满足债权人的不同诉求，方案具有极强的实效性和行业借鉴意义。

融创创新市场化化债路径、实现多方共赢

房企化债的每一步，动辄牵扯数以千计债权人的利益，化债方案是否合理可行、化债后企业主体是否能好转并具备偿债能力，就成为债务重组能否顺利推进、最终获得债权人支持的关键。

2023年11月，融创率先完成百亿美元的境外债整体重组，已为行业提供了成功典范。时隔一年，融创结合此前境外债重组经验，在境内债重组中打出一系列“组合拳”，在行业当下同样具有样本分析意义。

一位行业分析师指出，融创此次境内债重组方案是建立在恢复经营、获得可持续资本结构的基础上，最大化保护了债权人的利益。

首先，方案中大比例降债+长展期的举措，预计最高可实现化债超百亿元，为融创走出困境、加速回归正常经营提供了支撑，更有助于后续债务风险化解、保交付与项目盘活的更好解决。

其次，融创在化债过程中选择了市场化手段，方案中的四个选项均不具有强制性质，债权人可以根据自己的诉求自由选择。“融创坚定履行不逃废债的原则，留债展期的选项因此没有设置金额上限。”一位知情人士表示，相对于其他破产重整等方案普遍强制削债的安排，对债权人更加友好。

为进一步加磅重组方案的诚意，融创把此前配股融到的宝贵现金大部分都用在了折价回购债权上，同时还增加了现金支付安排，明年底前向每个持债账户兑付本金1%及对应资本化利息和全部未付利息，更创新提出了债转股票经济收益权的选项。

作为地产行业极具流通性、交易量最大的股票之一，今年来融创股价已累计上涨超过90%。伴随未来一年行业的恢复，债权人有望进一步分享股价上涨的红利。

同时对房企而言，降债也能增厚股权价值，资本市场将对股价给予积极反馈，留债债权人也能更安全获得全额偿付，债券价值得以修复。

一位不具名的债权人表示，融创唯有尽快恢复健康经营，才能真正保护所有债权人和投资者的长期利益。“加上重组方案比较有诚意，更多人会愿意支持债务重组。”

“如果融创的方案全部通过了，所有未完成境内债重组的房企都会迅速跟进。”上述知情人士表示，当前行业都在等待融创境内债重组的进一步消息。