房产新政下：哪些开发商将快速受益

5月17日，央行发布了降首付、降房贷利率的新政，随后各地政府又开启了新一轮放松限购、放松房贷的救市。A股的地产股和港股内房股，在政策出台后，股价连续多日上涨。但随后的一个月时间，股价又开始向下震荡。至6月13日收盘，很多房企股价已经低于5月17日收盘之前。

来自克而瑞的统计数据显示，目前房地产市场的回暖，不太可能像之前那样，政策一出台就立刻翻转。市场的回暖，仍是一个长期调整的过程。在这个过程中，能否快速换仓，很大程度会影响地产企业未来两到三年的利润和收益。那些房子卖得快、卖得好，又能在土地市场捡到漏、抄到底的开发商，才是这一波救市政策下的最大受益者。

楼市短期很难快速全面反弹

据CRIC监测数据，5月30个重点城市整体成交1081万平方米，环比增长4%，同比下降34%，即使是一线城市，新房市场也依旧低迷，四个一线城市5月成交164万平方米，同环比分别下降34%和6%。

其中，上海跌幅最为显著，当前成交基本与2024年一季度月均持平，武汉、杭州、合肥、天津等，5月成交环比增加，同比下降，绝对量仍显著好于2024年一季度月均，而南京、苏州、重庆、福州、长春、嘉兴、无锡、珠海等城市五月的月成交量，不论是同比，还是环比都在下降。

在这样的背景下，虽然所有的城市都在缩减新增的土地供应量，但是市场回暖的前景并不明朗。

克而瑞的研究显示，在市场低迷的大环境下，甚至连头部的央企也已经在降价卖房。这无疑会削弱房企未来的利润。

而另一方面，虽然市场整体距离回暖尚远。但品质优质的热销项目，依然层出不穷。从2024年的绿城股东周年会上获悉，即使在义乌这样的三四线城市，绿城今年新拓展拿地的项目也有100%的成交，在海南的蓝湾项目也是同样如此。

基于此，绿城中国行政总裁郭佳峰提出了这样的观点：只有好项目，没有好城市，也没有好板块。

郭佳峰的观点，源于绿城精准投资的受益。根据介绍，绿城今年1－5月新拓的12个项目中，4个已经首开了，首开去化率都是100%，两个整盘清盘了。

在今年的市场，对房企的投资能力评判的颗粒度，已经变得更为细腻。从城市转向板块，甚至具体产品。在昨天的股东会上，绿城中国董事会主席张亚东强调绿城要做“特而美”。可见，对产品和经营力的要求已经上升到头部房企的战略层面。

在业界看来，只有更为细致地筛选，才能挑出利润相对丰厚的投资项目。也只有能更快速地去化，才能确保财务安全的同时，有效提升资金收益率。

在这样的背景下，投资者开始在房企投资和销售榜单，选择同时列在前十名的企业。根据克而瑞公布的1－5月权益和新增货值前十的房企中，也只有华润、招商蛇口、绿城中国、建发、越秀等五家企业能做到这一点。

快速换仓：锁定收益

虽然，业界普遍意识到，只有精准投资和快速去化，才能实现经营绩效。但是，过重的库存仓位，成为企业发展的包袱。

以万科为例，截至2024年一季度，存货总额达到了6720.5亿元，但其中只有2984.95亿元的销售款已经回笼，资金回笼率只有44.42%。较慢的存货去化进度，不仅给公司偿还债务带来压力，也让公司拓展新项目举步维艰。来自克而瑞统计的数据显示，万科在今年前5月，只拓展了48.9亿元货值的新项目。

今年一季度投拓放慢的还有华发股份，克而瑞的统计显示，今年前5月，华发股份的新拓展项目总货值只有69.4亿元。而2023年同期，华发股份新拓展总货值是127.5亿元。存货的资金回笼比例只有34.84%，而前一年的比例达到37.05%。公司的存货周转率由2023年同期的0.04次下降至今年一季度的0．02次。存货周转率的下降带来了净资产收益率的下降。华发股份的净资产收益率由2023年一季度的2.93%，下调至1.56%。

相比之下，在一季度还能保持扩张态势的房企，大部分的存货周转率、总资产周转率效率都非常高。比如，华润置地今年前5月新增总货值为531.5亿元，仅较去年同期下降了21.05%。对比华润置地2022年和2023年的年报，可以发现截至2023年年末，华润置地在存货周转率、总资产周转率等指标上有明显的上升。

华润置地能因此持续保持原有的土储拓展强度，捡漏、抄底一些优质的土地。

同样凭借存货快速去化，而能持续拓展土储的还有绿城中国。根据克而瑞的统计，后者今年前5月新增货值达到283亿元，在百强房企中名列第六。

处理高价存货：获取高利润

如果，将绿城中国与招商蛇口、华润置地、保利地产、万科等其他龙头房企相比较，会发现绿城中国在净资产规模方面远远小于上述公司，后者只有中海的差不多1/10，华润的1/8，招商蛇口的不到1／3。

尽管，净资产规模远小于同行，但权益销售额却已经接近招商蛇口和华润置地。根本的原因还是绿城经营效率存在优势。

截止至2023年年末，绿城的存货周转率达到0.4次，不仅高于2022年年末，而且也比同在前十强的保利地产、华润置地、招商蛇口等企业同期的存货周转率要好。

主要开发商的存货周转率和净资产收益率

注：

1、数据来源于同花顺

2、为了方便比较，只比较主要房企2023年前12月的存货周转率和净资产收益率。

绿城中国所以在存货周转率和净资产收益率方面大幅领先于内地其他同行，这和公司的管理层敢于处理制约公司发展的坛坛罐罐，将那些货值已经低于市场售价的项目计提存货准备有很大的关系。

房企要想在当下的市场突围，获取比同行更高的投资收益，必然需要轻装前行。从2021年到2023年的年报数据显示，绿城计提的存货减值准备，分别占到当年税后净利润的6%，18%和24%。

但实际上，这几乎是所有提高周转效率的公司共同选择。比如去年存货周转率从0.26次上升到0.33次的保利地产，2023年计提的减值准备高达50.45亿元，达到当年税后净利润的28.19%。2022年，保利地产也计提了11.56亿元的存货跌价准备。但由于比例过低，保利地产的存货周转率反而由前一年的0.27下跌至2022年的0.26亿元。

实际上，根据管理层的介绍，在对既有存货计提存货跌价准备，并进行处理后，绿城在2022年、2023年和2024年都有高质量的投资，在很大程度上已经对冲了之前计提的存货准备。

这也从侧面可以看出，这几年类似绿城、保利发展这样仍然在减持提升周转效率的企业的报表内，隐藏着还没有释放的利润。

随着市场未来的进一步回暖，虽然仍需要一段时间，相信在未来2-3年，这些利润将逐步在财务报表中体现出来。这些企业也有望成为这一轮房地产新政策下，最大的受益者群体。