谁在守护内房股的信心

2023年是灰暗的一年。曾经以“好学生”面孔出现的内地房企，纷纷倒下，并拖累了整个市场对内房股的信心。

高层也已经认为，房地产有必要调整基础性政策，塑造新模式。然而，新模式究竟是什么，还需要一众房企自行摸索。

但3月25日，绿城中国公布的业绩快报，却让投资者重拾对中国房地产行业的信心。更低的融资成本，更强劲的经营性现金流流入，创造历史新高的货币资金，以及持续的高息率现金分红，都反映出优质地产企业的股票，仍然是稀缺的优质资产。而这样的企业，也必然会成为房地产行业的新模式之一。

销售好于行业整体

业绩快报显示，在整个行业规模销售金额2023年对比2022年整个行业缩水了6.5%，销售面积缩水了8.5%。在这样的情况下，绿城中国的全口径、自投、权益销售额均实现却稳步提升，其中绿城中国的权益销售额达到1276亿。尤其是一、二线的城市销售占比达到了86%。新项目首开去化率达到82%，同比2022年又上升了7个百分点，回款率超过100%。新项目的平均净利润率能确保达到8%。

高效的运营开发，使得绿城的开发资金能做到一年两投。总体运营效率在2022年已经大幅提升的基础上，又进一步提速18%。全集团从拿地到开工平均从2.7个月又缩短到2.2个月，从拿地到首开平均从5.5个月缩短到4.7个月。

其中，杭州的平均开盘时长从4.8个月缩短到了4.2个月。北京则从5.5个月缩短到了3.1个月。在预售条件更为严苛的上海，从拿地到开盘，由9.6个月缩短到4.3个月，进入了上海开发商操盘效率的第一梯队。宁波也是进一步地从4.9个月缩短到了4.2个月。

高效的开发效率和快速的销售去化，带给绿城中国极佳的财务表现。经营性现金流从2022年的146亿元增长到了2023年的230亿。

货币资金从2022年的704亿元增长到了2023年的734亿元。现金短债2.3倍，维持高位。债务融资结构方面，银行借款约1070亿元，占比73.3%，剩下的则是债券共计有389亿元，其中有一定比例是信用债，成为目前市场上仍然有能力借到境外信用债的内地房企。

绿城还在2023年上半年偿还了最后15亿的境内永续债，实现了永续债清零。

2023年公司的平均融资成本创历史新低，降至4.3%，较上年的4.4%下降了十个bp期末融资成本降至4.1%，较上年末的4.4%下降了30个基点。

在销售收入和经营性现金流强劲的同时，绿城中国严控费用，在绝对成本和相对利润两个维度上均实现了双降。其中管理费用51.4亿元，费率从上年的2.5%降到了23年的2.2%。销售费用27.3亿元，从上年的2.1%降到了23年的1.9%，整体的费用管控能力进一步增强。

这使得公司的高盈利和高分红得以持续。2023年的股东现金分红，依然保持在0.43元人民币，以3月22日的收盘价和汇率计算，股息回报率达到7.3%。在人民币3.5%的高息存款都要打破头都抢不到的现在，是妥妥的优质资产。也许有人会说，存款是无风险收益，而股票是有风险的。但绿城通过自身经营的确定性，在尽可能降低风险，实现稳定地高收益。

高品质产品：多项指标领先的“神器”

无论是经营指标，还是财务指标，又或者是股东分红，目前绿城中国都处于行业领先位置。这些指标的基础，是绿城一直以来追求高品质的产品，某种意义上，后者和高层提出的高品质住房供给不谋而合，是保证公司能持续实现高质量增长的关键。

在业绩会现场，有媒体记者提问绿城中国董事会主席张亚东如何看待产品趋势。绿城认为，已经有能力把产品力度优势，转化成为财务指标，同时满足股东和客户的利益。

在产品力方面，目前绿城有绝对的优势。

绿城去年继续践行产品主义，放大竞争优势。首先是研发、科研和两个体系打通，构建产品系列。包括三大重点高端产品系，落地的18项前置创新成果，提升产品创新效率，包括生息社区、园区实景等等。其次，确保品质交付，全部的项目如期或者提前交付，自投项目的交付面积达到1777万㎡，同比22年增长24%，平均的建造周期又压缩了五个百分点，缩短到28.2个月。

交付合同交付日期平均提前41天，同比2002年又提升了十天。同时房屋交付的质量满意度在行业始终处于领先地位，同时也获得了这个业界和客户的广泛认可。获得60余项国内外的设计大奖,在中国城市居民居住满意度调查中连续12年绿城取得佳绩，16个城市满意度第一，七个忠诚度第一。同时2023年在全国落地了16个全域实景示范区。

绿城甚至还在中国房地产行业协会指导下，和中国标准院一起参与设计好房子的建造标准，以放大在产品力层面的优势。

产品的优势叠加绿城在费用管控，人才引进方面的成果，最终使得公司的经营人效大幅提升。2023年营销人均销售额同比提升了28%达到7200万元，组织敬业度达到93分，位居行业领先地位。

不仅如此，高品质的产品，也给绿城的业绩提供了稳定增长的契机。业绩会现场有投资者询问绿城高层，如何看待未来房地产市场的趋势。后者回答是，绿城所处的细分市场，更为稳定，能确保持续增长。

对绿城和主要房企的存货周转指标加以对比，也充分反映了这个趋势，目前绿城中国的存货周转次数能达到行业平均的1.6倍左右。

说明绿城的产品能力，已经转化为经营上的优势，并逐步转化为财务上的净资产收益率和每股分红的投资价值。

在这个年头，信心也许比金子更贵重。