红利一次性释放到位，史上最大降息周期开启！2024楼市信号意义明显

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据央行官网，2024年2月1年期贷款市场报价利率(LPR)报3.45%，上月为3.45%；5年期以上LPR报3.95%，上月为4.2%。

此次LPR一次性下调了25个基点，下调幅度是LPR机制实行以来单次最大降幅，过去最大下调也仅仅15个基点。由于现在大部分城市实行LPR减点，这也意味着大部分城市的首套房贷利率进入3字头，处于历史最低水平，以一线城市首套为例，城六区执行加10基点为4.05%；非城六区执行lPR为3.95%。

2019年8月，央行实行房贷利率的新政策，住房商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。简言之，LPR是一个基数，各省市要根据自身情况，确定在这个基数上加多少个基点，最终形成该地的实际房贷利率。

因此，每月20日公布的最新一期LPR，决定着房贷的基本利率，直接关系到老百姓每月还贷的多少。

此次利率下调25个基点，以首套房贷100万元贷款25年为例计算，每月房贷可以少还约145元，总的贷款利息可以省约43080元。

不过，对于存量购房者，估计得等到2025年才能开始减少利息。因为在2020年8月份的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。转化成LPR定价模式之后，房贷一般一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整。这意味着存量房贷可能要到2025年才能享受到。但如果是新购房者，马上就能享受到降息的利好。

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其实，连续5个月“原地踏步”后，2月份新一轮贷款市场报价利率(LPR)报价调整备受关注。1月份以来，物价水平继续走弱，70个城市商品房价格普跌，显示市场预期偏弱。1月份前后，尽管作为房地产领头羊一线城市调整了限购政策，降低了首付比例，但市场继续低迷，30个重点城市整体成绝对量创2019年以来同期新低；单月环比下降43%，单月同比下降19%。春节期间，44个重点城市在春节周成交量环比下降87%，同比下降40%。

去年LPR仅仅下降了10个基点，在存款利率连续下降三次，各档次利率下调在50个基点左右的情况下，再考虑到居民收入和就业、消费预期偏弱，以及商品房市场量价齐跌的情况，去年LPR下调幅度较小。而稳增长、稳楼市重回经济重心，房价下跌程度堪比2015年的情况下，预示着今年LPR下调幅度和频率都会比较高，而且存款利率大幅度下调，也为LPR下调打开了窗口。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，此次之所以大幅度下调，一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房的预期较低；另一方面，开年大幅度、一次性下调，一次性到位，避免挤牙膏，产生“利率还会下调，再等等买房和贷款”的市场预期，导致购买力观望。此次将红利一次性释放到位，产生明显的降成本效应，促进居民贷款买房。

更重要的是，在存款利率大幅度下调的情况下，保本理财利率也跟着降到历史低位，按揭贷款利率与保本理财利率的剪刀差扩大，前者基本为后者的2倍。在房价下跌或存量浓厚的下跌预期的情况下，承担高利率买一项价格下跌的资产，这是非常不划算的。因此，只有降低按揭利率，缩减与保本理财利率的剪刀差，才能激励居民加杠杆。稳定地产杠杆率，稳定流向地产的资金，从而修复地产的金融加速器效应，才能缓解紧缩的局面，这也是此次定向降息的目的。

此次仍旧为非对称降息，一年期仍旧按兵不动，主要原因在于前期降低存款利率，降低存款准备金率，央行公开市场净投放，释放PSL等低成本资金，银行资金面较为宽裕。但5年期降幅明显，意在降低中长期贷款利率。

李宇嘉认为，今年稳就业、稳增长的压力加大，政策重心重新回到宽松框架，但基于居民就业、收入预期较为疲弱的考虑，政策除了在需求端刺激以外，更重要的是降成本，此次一次性降低25个基点，就是降成本的考虑。降成本与稳就业、稳预期结合，才能激励居民释放消费潜力和欲望。

基于此，李宇嘉表示，今年一次性降到位以后，后续降低LPR的可能性不大，房贷款利率将会持续下行。2024年1月，百城首套主流房贷利率平均为3.84%，二套主流房贷利率平均为4.41%。考虑到去年按揭利率降幅不算大，今年首二套房贷款今年至少有30个基点左右的降幅。

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其实，楼市的信号已经很明显了。

2024年以来，房地产行业供需两端政策持续落地，需求端，春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，意味着2024年楼市政策整体仍处于宽松阶段，更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。

供给端，1月地方房地产融资协调机制加快建立，各地积极上报融资支持项目白名单，银行金融机构也积极对接，根据五大国有银行最新披露，其对接的房地产融资白名单项目已超过8000个。项目资金逐渐到位，一方面力促“保交付”，另一方面也有利于稳定企业预期，进一步稳定购房者信心。

除此之外，今年以来，三大工程建设也在持续推进，北京、上海、广州、深圳、福州等地陆续公布2024年度或首批配售型保障房建设规模，合肥、广州、南宁等地公布首轮城中村改造计划，广州发放了第二批房票，对稳投资、促需求均将产生积极影响。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。本次5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，“小阳春”行情或逐渐开启。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，这个时间点大幅度降息也为楼市冲刺小阳春奠定基础。随着春节假期结束，购房者入市节奏加快叠加LPR下调，预计3月市场成交规模将会迎来较大幅度提升。

中原地产首席分析师张大伟也指出，降息有利于保持房地产预期稳定，部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势，有望在2024年初再现一定范围市场的小阳春。