万科重启大江大海，为什么是周轶群？

新年伊始，万科进行了组织架构调整和人事安排。

南方区首换人，周轶群接替孙嘉出任南方区域首席合伙人。新成立商业事业部，将万科七大区域的商业业务与印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。

万科表示，当下更要以“大江大海”的开放心态，不拘一格用人才。

大江大海：4年前和4年后

大江大海，这个名字想必大家并不陌生，这是万科人才制度中的一个名词，是万科组织重建的产物，诞生于2019年初，由万科董事会主席郁亮提出。

互联网是最有记忆的，在大江大海计划提出的第一年，万科进行了近30位城市总经理的岗位调动，大多是内部调配、跨区域流动。

彼时，郁亮解释称，一个组织成熟以后有必要跨区域流动，否则会固守一方，难免产生懈怠的心态。“大江大海”是活水计划，水要活动起来，所以“大江大海”更多是内部的流动。“当然我们也希望同时吸引社会优秀人才加入，不仅是地产开发行业，还包括制造业、服务业等。”

孙嘉，由万科CFO调任南方区域首席执行官，就始于大江大海计划提出的那一年5月份。

如今，4年过去了，计划重提，“老将”孙嘉由南方区首调任至商业板块，这一次跟上次相比，又是一个不一样的旅途。

两次的大江大海还是有所不同：

4年前，主要是组织内部的人才流动。这也符合大江大海故事诞生的背景，起初该计划是万科上海区域的人才活水计划，报到总部时，郁亮说，为什么要局限于区域内？应该是大江大海，内外部的流通和开放，大江大海因此升级为集团的计划。

4年后，唯一不同且变化显著的点在于，启用空降“新人”独挡一面，管理集团的业绩大区。

为什么做出如此安排？万科方面回应称，一方面，消费类基础设施REITs试点为商业业务迎来重要发展机遇，通过商业版块的一盘棋建设和强化团队管理力量，以更好地抓住机会。另一方面，开发业务在当前市场严峻挑战下，更需要以“大江大海”的开放心态，不拘一格用人才。

为新的资本大门铺路？

去年四季度以来，消费类基础设施REITs试点突破性发展。万科旗下商业业务也迎来历史性发展机遇。中金印力消费REIT正式获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一，底层资产为杭州西溪印象城。

印力于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹，说明市场对其资产质量和运营能力的认可。此次中金印力REIT的发布，也将推动万科商业板块建立存量资产与资本市场的连接，进入资产良性循环的新发展阶段。

更重要的是，对于业内经营性不动产布局最早、赛道最全的万科而言，此次REITs发布只是起点，随着公募REITs的持续发展，万科经营性业务的发展将迎来进一步提速，为公司的长期价值增长提供更丰富的来源。

中金印力REIT如果走通了，将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。

百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高、投资回报周期长的特征，过去由于条件限制，缺少稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业发展造成了显著的掣肘。而REITs的落地将有助于改善这一状态。

还有一点，也尤为重要。除了底层资产质量外，决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。

此次中金印力REIT的资产方印力集团，是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台，全国在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000 亿元，整体出租率达95%。

根据公开信息，万科在2016 年通过持有投资基金的权益成为印力集团的重要股东，万科对印力集团从经营管理、资产运营等方面进行全方位支持，并将部分商业项目委托至印力集团运营管理，截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

所以，这一次，万科将七大区域的商业业务与印力集团统一并入商业事业部，也有意加强资产的运营管理能力，为这条资本之路做好整合和深耕工作。

周轶群和万科的匹配度

周轶群，何许人也？他的出现打破了“万科区首”的任职惯例，据说，从加入万科到成为区首，用时最短的是6年时间，最长的是26年，而周轶群，从加入万科到成为区首仅仅才两个多月。

公开报道显示，周轶群原为旭辉 集团副总裁兼江苏区域总裁，其于去年10月因个人原因从旭辉离职。其出生于1979年，从业20年以来效力过多家知名房企，包括顺驰、路劲、仁恒、旭辉。

周轶群的优势是什么？为什么万科启用“空降”新人？

旭辉林中曾评价周轶群：“是业内难能可贵的青年才俊，曾打造出许多让同行称赞、让客户惊艳的明星项目。相信他的加盟，能让旭辉的精细化管理和精益化经营再上一个台阶。” 这是旭辉2022年步入“三五战略”后，引进的首位重量级职业经理人。

据媒体报道，这正是周轶群的所长，其在仁恒打造的上海、苏州、杭州等地项目一度被市场视为产品典范，成为行业学习、研究的范本；在路劲上海就职期间，他主导拓展开发的路劲上海庄园及路劲上海院子等代表项目均大获成功，受到市场与业内的认可。

总结下来，在媒体的报道中，周轶群的优势是：操盘能力强，善于打造明星标杆产品，在长三角区域“长袖善舞”。

这是否正是万科“看中”他的地方？打造标杆产品，是否也是万科未来的锚定方向？

或许，是的。

2023年10月20日，万科举办的一年一度媒体交流会上，几乎整场时间都聚焦于项目、产品、业务创新、客户思维、城市机会等。万科在市场层面、客户层面和产品层面，不论是观察还是操作上，颗粒度越来越细。

万科董事会主席郁亮：只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。在他看来，客户方面，是客户对产品的要求越来越极致，企业只有在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户需求。城市方面，是向中心发展，做复杂、做综合。当下，城市向外扩张的机会已经很少，越来越多的是城市内部空间结构的更新调整，因此新项目的功能都需要高度复合。

万科联席总裁张海：当前行业环境已发生较大变化，客户已成为最宝贵的资源。今天客户对产品功能要求高，看重包括户型、室内装标、景观、配套设施、物业服务在内的综合体验，企业的操盘及格线标准从60分提高到80分。企业需要从单项冠军变成投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节的全能高手。

万科物业事业集团首席合伙人朱保全：如果未来十年物业费上涨有天花板的话，如果我们进入到一个性价比年代，我们更多的影响是在供给侧改革。当万科物业走向市场，我们正在一个项目一个项目去改，有的项目要通过一到两年时间才会把客户满意度从50%提到高90%，物业费收缴率从50%提高到70%，这恰恰是我们今天在努力的方向。

万科泊寓总经理胡冬华：结合市场供应、客户需求、配套政策的变化，泊寓实现了三点突破。一是进一步完善了产品线；二是重点发展企业客户租房服务市场，围绕多个重点企业客户实现从单城市到全国战略合作，同时坚持服务实体经济，深耕目标行业；三是根据客户流动性的特征，在全国范围内创新了长短租结合业务模式，进一步加强客户服务深度和频次。

之后，万科陆续推出新产品：

上海嘉定落地首个活力、低碳、智慧的“未来城市理想单元”，五大板块链接未来商业和社群，探索新的城市公共生活的可能性，这个样本是万科对未来城市做出的回答。

万科全国首座“拾系”产品在宁波重磅交付。作为万科战略级的高端产品序列—“拾系”自诞生以来便备受瞩目，先后在宁波、南京、合肥、苏州、上海等7个核心城市落地了17个项目。

从系列举动和举措看来，万科在开发层面主攻的矛是“城市层面新时代的标杆明星产品”，匹配战略发展需求，就要启用相应的“盾”，周轶群就是这个“盾”。

从目前来看，万科新产品多位于华东区域，周轶群过去打造的“明星产品”也基本在这个区域，相同区域，打法和逻辑较为相似，过去经验或可为今用。

不过，问题是，周轶群出任的是华南区首，华东区域和南方区域还是有很大不同。过去成功路径能否在华南成功复制？这恐怕是其接下来面临的一个主要问题。