棚改政策趋严 三四线楼市繁华落幕

或波及房地产销售和投资

棚改政策的变化，将对三四线楼市产生何种影响？华创证券认为，受棚改政策收紧的影响，预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中，棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响，并且主要发生在三四线城市。

这也意味着，持续了两年的三四线楼市“旺季”，有可能逐渐降温。

此前，新城控股高级副总裁欧阳捷向21世纪经济报道指出：“部分三四线城市房价见顶，一些项目房价地价差已经很难满足项目盈利要求，拿地之后可能遭遇房价下调的情况，甚至导致项目亏损。”他还表示，在一些区域，县城房价已经超过省会城市。

实际上，尽管住建部仍然鼓励“商品住房存量大、市场房源充足的市县，可继续稳妥有序推进棚改货币化安置”，但很多房企已经意识到三四线楼市后继乏力，并提前做出布局。

比如，截至2018年上半年，恒大的总土储中，一二线城市占比达到68%，三四线城市为32%。一二线城市占比明显高于去年年末的水平，三四线城市土储占比则有所下降。

同策研究院近期发布的报告指出，受政府政策影响，众多房企重返一线城市。其理由在于，今年以来，一线城市土地交易金额大幅上涨，三四线城市则明显下滑。东方证券也在其年度策略报告中提醒房企，战略布局的重心应从三四线城市，适度调整到“经济实力”、“公共资源与产业资源”、“人口与需求”等指标均好的“三好城市”。

这种调整还将影响到供应端。近期各机构出台的年度策略报告，普遍预测2019年全国房地产投资增速下滑，其中，除了拿地规模下降之外，棚改的降温也被视为一个重要因素。

具体而言，各机构预测的增速均在5%以下，华创证券甚至认为这一指标将零增长。而今年前10月，全国房地产投资增速还处在9.7%的水平。基于同样的原因，明年的新开工面积也被大部分机构预测为负增长。今年前10月，该指标的增速为16.3%。