棚改政策趋严 三四线楼市繁华落幕

（原标题：棚改政策趋严 三四线楼市繁华落幕）

在承担了一年多的拆迁动员工作后，山东省南部某县工商系统工作人员小陈终于从这项繁杂的事务中解脱出来。过去两年来，该县启动大规模的棚户区改造工程，由于任务繁重，多个县直机关部门被分派了相关工作，小陈所在的工商局被要求辅助某片区的拆迁动员工作。

今年8月，该县的棚改工作告一段落，小陈的这项“额外任务”也被取消。

小陈的经历堪称三四线城市棚改工作的一个侧面。2015年至2017年，中国完成棚户区改造1800万套，2018年前10月开工577万套，完成全年580万套目标的99%。其中，三四线城市成为棚改的主力军。为有效地去库存，棚改货币化安置成为近两年的主要方式。

今年10月开始，棚改政策出现微调。国务院常务会议提出，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。据21世纪经济报道了解，关于2019年的棚改，除了国常会上述要求外，住建部制定了更加严格的政策，要求严格把好棚改政策的范围和标准，比如严禁将棚改政策覆盖到一般建制镇。这些动作预示着，在棚户区改造规模逐渐下降的同时，要求也更加严格。

曾经因棚改红利而火爆的三四线楼市，是否就此迎来降温？对于全国房地产市场而言，这种变化又将对投资、销售、开工等指标带来哪些影响？

三四线需求透支

小陈所在的县城从2016年开始大规模布局棚改工作，改造范围覆盖大部分老城区。按照计划，三年内要完成县城所有棚改片区的拆迁工作，五年内基本完成拆迁户的安置。

由于工作繁重，小陈所在的县工商局于2017年被分派了某片区的拆迁动员工作。每到周末，他就会来到位于改片区的“指挥部”，辅助拆迁办进行动员，并帮助协调相关的纠纷。“刚开始那会，工作很难做，经常一周都没有休息，有时工作到深夜。”小陈向21世纪经济报道表示，后来“业务逐渐娴熟”，拆迁工作进展得还算顺利。

今年8月，这一片区终于完成拆迁，成为全县第一个完成任务的片区，小陈也得以从中解脱出来。随后，其他片区也陆续完成拆迁工作，该县这一轮棚改的拆迁工作也告一段落。至于安置工作，由于安置方案比较完善，小陈所在的单位无须承担辅助性任务。截至目前，当地官方尚未发布下一轮棚改的信息。

这期间，该县的房地产市场得到了前所未有的发展。由于实施了货币化补偿政策，拆迁户的购买力大大提升。在没有任何品牌开发商进驻的情况下，三年间，该县的商品房均价从2600元/平方米升值到接近4000元/平方米左右。相比不到2000元的人均月收入水平，房价已经有所偏高。

与此同时，位于县城北部新区的大量滞销房地产项目，也在此期间销售一空。这些项目空置已久，很多项目曾因销售不畅而长期拖欠建筑商款项，部分项目还出现过开发商“跑路”的情况。

棚户区改造对三四线楼市的带动作用，在这个县城的案例中可见一斑。最近两年来，一二线城市在调控趋严后销量下降，而受益于棚改，三四线楼市则持续火爆。在官方和民间的统计中，三四线城市都是房价的领涨者。

但这种红利有可能就此终结。21世纪经济报道记者了解到，对于2019年的棚改政策，住建部继续要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要取消货币化安置优惠政策，以及新增棚改项目不得用政府购买服务融资。

在很多分析人士看来，即使抛开棚改政策收紧的影响，三四线城市的需求也难以持续。

华创证券指出，从需求角度来看，虽然过去三年中棚改货币化安置对全国房地产销售面积形成了有力的支撑，尤其对三四线城市销量的正面拉动作用较大。但是换个角度来看，这也是提前消费了三四线城市后续的改善型需求，因而也可以理解为一个长期需求的短期透支行为。