房地产政策宽松窗口期背后 难解的楼市经济账

剧烈分化的市场

政策向好，楼市回温，预期逆转，开发商悬着的心逐渐放下，但库存高位的三四线城市仍然未见明显好转。

虽然楼市在过去的4、5月份明显回暖，但在产业和人口导入的差异下，不同城市之间的楼市存在明显的差异。

从商品房销售来看，根据国家统计局统计数据，前5月，40个重点监测城市商品房销售面积同比增长1.7%、销售额增长5.8%。

相比之下，非重点城市商品房销售额和销售面积仍处于下行趋势，分别下降1.5%和0.2%。

房地产投资的数据表现亦如是。1-5月份，40个重点监测城市房地产开发投资17790亿元，同比增长6.8%；非重点城市房地产开发投资14501亿元，增长2.9%。

据悉，重点城市房地产开发投资增速高于同期全国投资增速1.7个百分点，高于非重点城市3.9个百分点。

中房协名誉会长朱中一也告诉21世纪经济报道记者，目前不同省区、城市之间差异明显，从城市来讲，一线城市和部分二线城市商品房销售面积上升明显，而多数三四线城市销售不畅的状况没有明显改善。

专家告诉21世纪经济报道记者，一线城市以及部分重点城市在刚刚过去的5月创年内成交高位。与之相对应的是，三四线城市仍库存高企，部分三四线城市的去化周期更是高达22.9个月。

也因此，朱中一称，本次楼市调控摈弃此前的一刀切，强化各地方政府调控的主体责任，这也就要求各地基于当地楼市政策，出台针对性的调控措施。

而在北京中原地产首席分析师张大伟看来，在产业和人口导入的差异性，不管政策如何，三四线城市很难复制一线城市的楼市回暖势头。

地方的楼市经济账本

楼市增长乏力使得地方的财政和经济增长承压。

“房地产市场处于高速增长阶段时，彼时，并未意识到地方经济对房地产的依赖程度如此之高。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥如是介绍。

有观点称，房地产处于转折点之时，基础设施开支上升并将取代房地产的地位。

根据国家统计局的数据，2015年1-5月份，全国固定资产投资(不含农户)171245亿元，同比名义增长11.4%。其中基础设施投资(不含电力)29160亿元，同比增长18.1%。

房地产投资增速下滑的背景下，基础设施投资的确在2015年拉动经济增长取得了重要作用。

“基础设施的投资的确可以大大缓解房地产投资下滑对国民经济的冲击，但很难完全对冲。”不过，金永祥表示，基础设施的持续性建设，也和房地产的提振息息相关。

基建项目的利润有限，在风险转嫁的背景下，社会资本参与的积极性有待提高。

近期“2万亿元的PPP项目真实签约率不到10%”的消息频频出现在各大媒体上。安徽一位基建企业的董事长告诉21世纪经济报道记者，政府的财政状况较好，可以确保信用。反之，如果地方政府没钱，违约风险则非常大。

他说，房地产能否提振又变成重要议题，毕竟卖地收入是地方财政的重要来源。

然而，在楼市回暖的背景下，土地市场仍未明显好转。

中国指数研究院[微博]数据显示，5月，全国300个城市土地出让金总额为804亿元，环比减少1%，同比减少53%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为561亿元，环比减少1%，同比减少46%。

除了市场的原因，土地供应压缩且地价居高也是房企拿地谨慎的重要原因之一。

在卖地总额同比减半的背景下，全国300个城市成交楼面均价为1079元/平方米，环比下跌4%，同比上涨3%。

在张大伟看来，房地产和基建是互增长关系，基础设施完善，周边的土地和房产将升值；房地产交易恢复，地方在完善基建方面的力度才会更强。

稳定住房消费仍将是

2015年下半年重要任务

“稳地价对于稳定地方财政和防控地方金融系统风险非常重要。”上述河南某市住建局长称，房地产牵一发而动全身，房地产去库存需要时间，但一旦地价下滑，地方的金融系统风险将坍塌式爆发。

安徽某市的副市长亦告诉21世纪经济报道记者，房地产和土地是地方经济发展的核心之一，这两环断了，地方经济增长乏力。新型产业诸如互联网等也非一时之功。其也坦承，“这也是其主政地方经济以来，发展地方经济最困难的一年。”

需要注意的是，严跃进称，房市政策宽松和货币宽松会导致短期需求上涨，但这同样可能会导致需求过度透支。

严跃进认为，市场的持续性回暖尚待观察，且高企的待售和在建面积意味着房企短期内还将继续去库存，投资反弹至少也得在今年四季度。

或也因此，21世纪经济报道记者自住建部获悉，稳定住房消费仍将是2015年下半年住建部重要任务。

值得一提的是，住建部相关人士告诉21世纪经济报道记者，为落实政府工作报告的稳定住房消费的要求，住建部仍不乏工具箱和政策储备。下半年住建部也将重点督促地方落实住房公积金新政，加强个人住房贷款发放力度，进一步支持住房消费。