年报看点｜“激进”旭辉：2019年拿地金额超530亿 权益提升依然在路上

3月27日，旭辉举行了线上业绩会，从公布的一系列数据来看，旭辉的整体表现还算亮眼。

年报显示，2019年全年，该公司实现合约销售额2006亿元，同比增长32%，签约回款率达92%；实现确认营业收入548亿元，同比增长29%；总利润90亿元，同比增长27%；核心归母净利润69亿元，同比增长25%。

业绩会上，除了基本的销售数据，以及旭辉经营发展策略被讨论外，投资扩储及商业地产被重点提及。

不过，一些没被提及的，也需要被讨论。旭辉扩储之后，负债随之上升，融资本总额增加，“权益低”依然受到关注，如何有发展又能“稳健”，也值得思考。

斥资532亿元购地、总债务飙升

2019年，该公司延续前两年的拿地风格，频频出现在各地土拍市场，是名副其实的“拿地大户”。数据显示，2019年旭辉控股新增土储1520万平米，平均成本5425元/平方米，占当期销售均价32%，其中87%分布在一二线城市。

截至2019年12月31日，旭辉控股土地储备总建筑面积约为5070万平方米，其中权益土地储备建筑面积约2650万平方米。

在旭辉2019年新增土储货值中，通过合作并购、旧城改造、商业勾地等多元化手段获取的占33%。

林中在业绩会上表示，将增强多元化拿地能力，从去年的30%比重提升到50%，降低土地成本，确保未来几年毛利率，净利率的稳定。

据该公司年报，2019年收购土地的总规划建筑面积约为1520万平方米，其中该集团股本权益占9,90万平方米。土地收购的合同总代价约为824.52亿元，由该集团根据其于相关项目的股本权益应付当中531.73亿元。根据该集团应占收购的建筑面积及应占收购代价，该集团于2019年的平均土地收购成本约为每平方米5425元。

另外，于2020 年1月至2 月，旭辉收购9个新项目的权益，该集团应占土地总出让金为人民币84亿元。

在重金收购土地的同时，旭辉的总债务亦在飙升。据年报，该公司总债务为1036.986亿元，而2018年，这个数字是778.65亿元，同比增长了33%左右。

过去5年，旭辉销售业绩同比增速超50%，2019年更是超额完成目标，销售额达到2006亿元。不过，旭辉销售业绩上涨的同时，权益占比却在不断下降。据亿翰智库数据，2017年，旭辉权益占比已降至53%。权益占比的变化从其每年新增土地储备的权益面积变化上也可见一斑，2017年新增土地储备权益占比低至44%，2018年权益占比有所提升，但是仍低于60%，为54%。

业绩会上，林峰表示：“今年，旭辉将进一步多元化的拿地能力，持续发力收并购，并且努力提升土储权益比重，目前突出权益比已经从58%提升65%，今年将继续提升至70%，未来持续稳定在65%-70%。”

旭辉商业要发力？长租公寓未被提及

2019年7月5日，旭辉宣布，公司将成立旭辉集团商业地产管理总部，旭辉控股CEO林峰兼任总裁，而原集团商业管理部和旭美商业，则被合并至旭辉商业。

旭辉集团总裁林峰称，旭辉一直在一二线城市寻找好的商业机会，未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加。

据该公司公开数据，截止2019年末，旭辉已开业商业总建面约60万平米，2019年，实现租金收入5.3亿，同比增长125%，另有位于一二线城市，超过60万平米的商业和写字楼项目储备。同时，该公司已开业商业项目12个，在建商业项目12个，分别位于上海、重庆、长沙、西安、武汉、北京、成都、合肥、太原、嘉兴、金华等地。

业绩会上，林峰表示，希望2021年这一数字能达到10亿元。在去年的业绩会上，旭辉商业则被寄予更大的期望，当时，林中称，未来这些业务(旭辉领寓、旭辉商业)也有机会在资本市场上市。

不过，在今年的业绩会上，领寓则未被提及。据该公司年报，作为旭辉旗下的公寓租赁平台，于2019年，领寓国际与平安不动产达成100亿元的战略合作、与 新 加坡政府基金完成协议签订，将搭建具规模的海外投资平台，并分别有种子项 目 落地。在项目拓展层面，领寓国际已完成逾20个城市的覆盖、签约房间数量累计超过6.8万间。

业绩会上，旭辉管理层提出一些较为具体的未来发展策略，开源节流，保住毛利率，提升公司治理水平，坚持高质量发展等等，不过，如何做到公司一直强调的“稳健”，则需要旭辉找到一个发展与效益的平衡点。