全国化布局与资本诉求下蓝光总部迁址上海

9月20日上午，蓝光发展在上海举行总部入驻仪式。这是今年继祥生、三盛、融信、弘阳、奥山等之后，又一家区域房企“迁都”上海。

为什么选择上海，董事长杨铿连续用四个“抢占高地”来表达总部迁址上海的重要性，包括抢占战略及品牌高地；抢占优势资源和产业高地；抢占科创高地；抢占资本及财务高地。

在此前，7月份，提及迁址上海，该公司CEO张巧龙在接受媒体采访时表示，“上海有优秀的信息平台、人才平台、金融平台。”

他同时透露，“在蓝光，我们要求职能部门向行业中优秀企业学习，怎么把能力做到前五、前三，怎么样缩小差距”。

不过，在业内人士看来，蓝光总部迁往主要是两大诉求，一是全国化布局；二是看中上海的金融平台。

早在2012年，杨铿正式提出要跳出区域开发商的角色，进行全国化扩张。在这个背景下，蓝光提出“1+3+N”的城市战略，布局都市圈轮动区域上的价值洼地。

成都区域是蓝光的根据地，3是指长三角、华南、环渤海区域，N是指省会城市。

这是一个无奈的选择，毕竟跳出舒适圈并不容易，需要一个过程。

根据蓝光地产公布的2019年上半年经营情况，2019年1-6月，蓝光地产房地产业务实现销售金额465.30亿元，同比增长12.46%。而2017年、2018年，蓝光地产实现销售金额581亿、854亿，增速分别为92.97%、47%。

事实上，业绩增速大幅度下滑一定程度上归咎于成都市场的疲软。

数据显示，2019年1-6月份，蓝光地产在成都区域实现销售额106.42亿元，同比下滑41.73%；在滇渝区域实现销售额40.89亿元，同比下滑50.46%。成都区域的销售额占比也从2018年上半年的44.14%跌至23%；滇渝区域占比则从19.95%降低至9%。

(蓝鲸房产根据企业公告制图)

根据克尔瑞数据，2019年上半年成都商品房成交量同比下跌11%，TOP10房企整体销售规模较去年同期下降了29.08%。区域过度集中的弊端显现无疑。

不过，蓝光华中华南北京区域销售业绩大幅度增长。具体而言，蓝光发展华中区域销售规模为114.66亿，同比增长255.87%；华东区域销售额为118.94亿，同比增长47.88%；北京区域销售额为42.42亿，同比增长140.34%；华南区域销售额则为41.97亿，同比增长了129.85%。

与此同时，蓝光也在加码华东、华南。2019年上半年，蓝光通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式获取土地资源，共计新增土地储备28个，总建筑面积约678万平方米。这28个地块中，作为大本营的成都占3个，其余则分布在华东、华南以及华北的天津等地。

蓝光销售规模的急速膨胀意味着债务规模也将随之增加。2015-2018年，蓝光发展期末融资总额分别为172.3亿元、273.7亿元、347.81亿元和569.58亿元。

2015-2018年蓝光发展净负债率分别为102.58%、122.18%、91.53%和102.7%。虽然100%左右的净负债率并不算离谱，2018年，净负债率超过100%的上市房企有40家之多。

为了扩大规模，蓝光在2016年发行8亿永续债，2017年这一规模增至45.53亿元，至2018年前三季度回落至39.7亿元。有业内人士认为，永续债有着利息支出蚕食利润的隐忧，也为蓝光埋下隐患。

在融资需求下，杨铿“抢占资本及财务高地，进行高效率的资本运作，达成更大范围、更多渠道的金融合作，打造更优秀的财务资本引领能力”的诉求不难理解。

2015年12月，蓝光发展首次公布限制性股票激励计划及首次授予激励对象这个股权激励方案有严格的解锁条件，要求在2015年-2017年归属于上市公司股东扣除非经常性损益后净利润分别不低于8.15亿元、9.5亿元和11.7亿元。

相关条件也已完成，2018年1月，蓝光再次向23名核心高管打开股权激励通道。这一次更加严格，要求2020年归母扣非净利润不低于50亿元。

来到魔都，在人才、资本、科技等地域优势的加持下，这一激励机制能否解锁，值得期待。