前滩滨江道0.8%佣金分销首开去化仍不足七成 高端盘现“降温”信号

1月22日至25日，上海两个均价超过10万元/平方米的高端住宅项目相继开盘，市场表现呈现分化，25日，陆家嘴集团开发的前滩滨江道项目首开。项目推出122套建筑面积约89-153平方米的房源，均价约11.65万元/平方米。开盘当日售出85套，去化率约69.7%，未达市场普遍预期。值得注意的是，该项目在开盘前已启动分销渠道，佣金比例为0.8%，一定程度反映出销售端压力。

作为三林滨江区域“收官之作”，前滩滨江道区位条件优越，绿地率达62%。但项目包含高层、小高层与洋房等多种产品类型，容积率在0.42-3.0之间，部分楼栋容积率高于板块内其他低密项目，导致社区圈层纯粹性受到质疑。项目距离最近地铁站超过2公里，周边配套尚未成熟，且处于施工建设阶段，短期内居住体验与“滨江豪宅”定位存在落差。

1月22日，中建壹品开发的外滩元境风貌产品完成首开，推出112套住宅。开发商公布数据显示，开盘当日销售率突破82%，如数据属实，将创下上海风貌产品单次销售纪录。

然而，该项目在热销表象下存在隐忧。其产品以高实得率（接近200%）和数十种不同户型为特点，业内担心这可能带来后续违建风险。更严重的是，有消息指出该项目在去年底未获得预售许可证的情况下已开始收取意向金，此举违反上海市房地产销售管理规定。按照规定，开发商须在取得预售许可后，才能收取购房意向金，且资金需进入监管账户，以确保资金安全和项目顺利建设。

值得注意的是，中建壹品在上海的浦江之星项目近期也被曝交付质量问题，包括高空构件脱落、设施不完善等，引发业主维权，这些现象共同反映出，上海高端住宅市场正逐步脱离单纯依赖地段光环的阶段，进入更注重产品实质、合规性和居住体验的新周期。