仲量联行：2024年上半年深圳房地产市场回顾与展望

2024年上半年，深圳经济运行总体稳定，延续回升向好态势，经济高质量发展的积极因素不断累积。深圳主要高技术产品产量持续快速增长，生产性服务业加速向专业化和价值链高端延伸。仲量联行发布《2024年上半年深圳房地产市场回顾与展望》。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“深圳因地制宜发展新质生产力，促进实体经济和数字经济深度融合，不断完善发展服务业体制机制，塑造发展经济新动能新优势，助力深圳商业地产市场有效需求动能持续改善。”

甲级办公楼

2024年上半年，深圳甲级办公楼市场整体呈现稳健复苏态势，租赁需求继续受成本节约驱动，价格敏感型租户是市场主要的需求来源。成本导向型搬迁依然是市场的主旋律，存量办公楼租户则倾向选择以更加贴合市场的条件进行续租。

上半年，深圳办公楼市场净吸纳量约为33万平方米，受去年同期低基数影响，上半年净吸纳量同比增速明显。租赁成交方面，根据仲量联行的监测，上半年深圳办公楼租赁市场以小面积成交为主，其中单笔面积小于1,000平方米的成交占总成交数量的近六成，且多数位于福田核心片区和前海等新兴子市场。与此同时，传统金融与科技互联网行业贡献了多笔超3,000平方米的大面积租赁成交。

新增供应方面，除了一季度四个甲级办公楼项目落成入市以外，二季度没有新增项目入市。由于存量办公楼项目空置率延续小幅下降趋势，截至二季度末，深圳全市办公楼空置率约为24.6%，较2023年年末下降约0.9个百分点，其中前海子市场空置率改善最为明显，下降约2.2个百分点。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“受前期市场租金较大幅度调整影响，大部分深圳办公楼项目的租金已处于较低基数水平。而进入六月，整体市场活跃度有所回暖，一定程度上提振了办公楼业主的信心。”因此，二季度办公楼租金降幅略有收窄，租金环比下降约1.8%。尽管如此，上半年深圳办公楼市场租金水平整体维持下行通道，企业成本管控和市场竞争压力仍在。

值得关注的是，市场有效需求与供给之间的匹配性仍待改善。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“短期内，由于整体需求动能有待提振，深圳办公楼市场仍将面临供给端存量竞争加剧的局面。预计到年末全市还有约百万平方米新增供应入市，年内办公楼空置率仍有上行压力，租金水平预计将延续下行趋势。不过，租金下降也为企业带来了优化空间布局、提升办公品质的契机，有利于降低企业运营成本。”

华南非保税物流仓储市场

2024年上半年，广东省跨境电商整体仍然保持着强劲的增长势头，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储市场净吸纳量近80万平方米，跨境电商贡献了绝大多数成交量。仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁表示：“跨境电商企业积极深耕海外市场、拓展全品类布局，对于华南优质仓储资源需求持续增长，并向非保税物流仓储市场释放积极信号，有效提振了市场信心。”

仓储供应方面，上半年华南五市共计新增供应体量约45万平方米，主要位于佛山、惠州、广州等地。在跨境电商持续蓬勃的增长需求带动下，新增仓储供应在入市当季便快速去化。此外在上半年，速卖通、Temu等跨境电商企业还吸纳了不少新增空置面积。自2023年年底，华南五市物流仓储整体空置率持续下降。其中，惠州年前录得超过30%的空置面积在上半年几乎已被完全消化，全市存量空置面积几乎被完全吸纳。主要原因是跨境电商企业去化了惠州大部分空置面积及预租不少在建项目，此外由于临近深圳，惠阳部分仓库承接了深圳外溢的第三方物流企业仓储需求。

上半年，跨境电商企业作为物流仓储市场中的绝对主力租户，整租与大面积租赁需求稳定增长，有效支撑了市场信心。因此，上半年华南五市大部分城市仓储平均租金水平继续保持平稳。同时，广州增城、黄埔等区域的部分传统行业仓储需求有所收缩，一些存量物业的业主为保持出租率，适当调整了租赁策略。

2024年下半年，随着宏观政策逐步显效，消费市场潜力释放和先进制造业发展等需求动能有望推动华南物流仓储市场第三方物流需求释放。另一方面，跨境电商企业将持续拓展全球布局、建立差异化竞争优势，不断优化供应链与物流仓储网络，对于优质仓储资源的需求有望继续保持增长。预计到年末华南五市还有将近190万平方米新增供应，其中，跨境电商企业已经预租近60万平方米，并在积极洽谈未来扩租与新租赁计划。

下半年，华南五市物流仓储整体租金水平预计将保持基本稳定。曾丽表示：“一方面，跨境电商对华南仓储市场的积极布局为稳定市场需求提供了坚实的基础，持续向设施运营商和机构投资者释放积极信号。另一方面，下半年经济持续回升向好仍面临挑战，不少企业经营会继续保持成本控制的策略，我们对传统物流租户需求的恢复持保守态度。为了快速去化部分存量空置，个别城市部分项目租金可能出现一定优惠降幅。”

注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。