中海地产：上海楼市的逆袭王者，土储或成短板？

2020年4月，中海等三家房企因围标北外滩黄金地块，被禁止三年内在上海公开市场拿地。此后的三年间，中海地产因缺乏项目，在上海楼市的市场占有率、市场地位下滑严重。

连续两年位列上海房企销售榜单前列的中海地产，在2022年直接掉出榜单TOP50，2023年，中海虽然有上海·海上和集等热销项目，其销售额依然跌出前20名。

近日，多个机构发布2024年上半年上海房企销售排行，中海地产一跃成了上海销冠，权益销售额254.02亿，断崖式领先排名第二绿城的128.97亿。

在上海，总价千万级的高端住宅销售火爆，引起市场关注，中海正是凭借着中海顺昌玖里、中海领邸·玖序等豪宅项目，实现突围登顶。

6月27日，上海的首个风貌别墅项目——中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里实现首开售罄。据了解，该项目别墅均价29.8万元/平方米，套均总价约1.1亿元。开盘首日，49套别墅售罄。仅仅在三个月前，上海新天地板块中海顺昌玖里开盘，以196.5亿销售额刷新开盘纪录。

6月28日，上海的豪宅项目中海领邸·玖序开盘当日售罄，销售金额达66.38亿元。

有人开始呐喊：上海楼市，进入中海时间！

不过，中海领先优势，能保持多久，还是个未知数。毕竟，中海地产在上海的土地储备并不多，自去年10月拿下徐汇西岸地块后，中海在上海土拍市场至今颗粒无收，只是在5月份的时候参与了浦东新区上钢街道地块的竞拍，地块建筑面积仅2.5万平。

240亿拿下徐滨地块，今年土拍“一无所获”

熟悉上海的朋友应该都知道，中海地产已经失去了上海很多年了，距离上次上海围标事件过后已经3年有余。当年7月，中海就转道城市更新，拿下建国东路项目。

彼时，中海与上海市黄浦区政府签订合作框架协议，对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设。据悉，该项目总投资额达590亿元，是中海发展历史上投资规模最大的项目。

随后，中海地产决定退出三幅原计划中的商办地块开发，将重点转向剩余的两幅住宅地块。

去年5月，中海建国东路69和70街坊历史风貌保护及城市更新项目，发布地块案名，其中，70街坊名为“中海·顺昌玖里”，69街坊名为“中海·恒昌玖里”。事实证明，这两幅住宅地块，给中海带来丰厚的回报，两项目均开盘即售罄。

但仅依靠旧改项目还不够，上海对于中海的回归迫切需要高货值的大项目造势。

2023年10月24日，中海企业发展集团有限公司、上海龙华建设发展有限公司（中海&上海西岸）以240.16亿元，成功竞得徐汇区西岸数智中心地块，即龙华街道198-A-03、198-A-04、188N-F-04、188N-F-05、188N-U-04、198-C-02等6个地块。

该超级地块的总案名为“西岸数智中心”，其住宅部分包括“中海领邸·玖序”和“中海领邸·玖章”。这一地块标志着中海地产自2020年“围标事件”之后，首次重返上海公开土地市场。

业内人士分析，鉴于该地块的规模，中海地产有足够的空间进行长期滚动开发。位于徐汇滨江的优越位置，预示着其未来销售前景乐观。然而，与招商、保利等竞争对手相比，中海地产近年来在上海土地市场上的活跃度相对较低，亟需增加土地储备。

自今年重返上海土地市场，中海地产表现出强烈的补仓意愿，参与了十余宗地块的竞拍，但多数未能如愿以偿。

据中国海外发展公布的数据，今年前5个月，公司仅在三个城市——北京、西安、天津——成功收购了4宗土地，在上海市场“一无所获”。而在2023年全年，中海在上海的土地市场上也仅取得了“西岸数智中心”地块。

土储大退步，“西岸数智中心”之后新项目遥遥无期？

不仅限于上海，进入2024年以来，中海地产在全国范围内的土地收购也显得相当谨慎。根据最新数据，今年前5个月，公司在土地拍卖市场上的总投资额仅为73亿元。今年一至6月，中海新增货值263亿，排名第九。

数据显示，2023年中海地产的总规划建筑面积为5403万平方米，与2020年高峰时期的9190万平方米相比，减少了超过40%。

而2023年，中海地产累计在23个内地城市及香港共获取地块43宗，总购地金额达到1342.1亿元，权益购地金额1226.6亿元，同比上升42%，新增货值2404.2亿元。其中，北上广深四个一线城市的权益购地金额占比达到了6成。在北京、上海、深圳3座城市，中海均拿下了总价超百亿的“地王”级地块。

在过去两年的业绩会上，中海地产管理层多次强调，投资拿地将坚持聚焦三个核心要素：主流城市、主流地段、主流产品。

今年6月底，中海地产以“玖序”系列为案名，在北上广深及南京四个一线城市集中推出了高端豪宅项目。6月29日，北京西二环的中海·京华玖序项目开盘，首日销售额达到62亿元。而前一天，深圳湾的中海深湾玖序项目开盘三小时内销售额即突破100.2亿元。整个2024年上半年，中海地产在一线城市的豪宅销售额累计达到了424.5亿元。

其中，上海中海领邸玖序项目所在地块，位于徐汇滨江，是全上海认可度最高的板块之一，旁边还有满分盘云锦东方、4000万门槛的香港置地启元……是典型的豪宅区，是绝对顶流的地段。

中海地产之所以在一线城市重仓投资，背后的逻辑十分明确：当前楼市正处于改善型需求的时代，一线城市的购买力依然强劲。核心区域的核心资产，其价值和投资逻辑始终坚如磐石。

作为国内楼市表现最为活跃的城市之一，积极扩充在上海的土地储备对于房企来说，是保持业绩稳定增长的基本保障。

根据公开信息，今年前6个月，上海房企销售排行榜的前五名分别是中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口和浦开集团。这些企业在过去的上海土地拍卖市场上也表现出色，斩获了大量优质地块。

截至一季度末，绿城在上海土储资产为620亿元；招商蛇口在去年土拍中豪掷176.96亿，拿下了6宗地块，位列2023年上海房企拿地数量的冠军，货值储备丰富；近年来保利在上海积极投拓，三年拿下13幅优质地块，去年继续重仓上海；单看2023年上海的拿地权益金额，排在第一的是华润置地的216.63亿……

而中海地产仅仅依靠徐汇“西岸数智中心”项目，略显薄弱。据估算，中海西岸项目今年有望带来超250亿货值，预计能卖200亿+。中海2023年年报显示，目前中海在上海的在建项目仅有顺昌玖里╱恒昌玖里、海上和集及徐汇龙华街道地块，如果在接下来的土拍中，中海地产再没能有所收获，中海在上海的能开发项目，恐怕不多了。