“先息后本”并不可取 存量房贷利率不下调是否会再掀提前还贷潮？

新一轮楼市救市政策，全国超80%的城市已经开始执行，针对限购、首付、利率等进行个性化的“因城施策”。

眼见新房业主坐享各项利好，在高位上车的存量房贷业主开始期盼也能“雨露均沾”，然而，最近深圳官方的一则回复则给大家浇了一盆冷水：

近期，有深圳市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”。而深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局在回复市民咨询时表示：为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，从2024年5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。

作为一线城市的代表，深圳的态度让网友心塞：深圳带了一个存量房贷利率不调整的头，其他城市更不会主动调整了。

“先息后本”并不是理想选择

面对存量房贷业主的期盼，苏州、杭州等城市有银行开始试水“先息后本”的还款方式。

所谓“先息后本”，从字面意思来理解，就是先还利息后还本金，短期来看，确实能减轻一部分月供压力。比如某业主贷款300万，贷款年限30年，改成先息后本后，按照目前普遍3.25%的利率算，前期每月只需要还款8125元，相比等额本息来说，每月少还将近5000元。

但是需要注意的是，“先息后本”最高申请年限只有2-3年，到期之后，还是会自动转成原先的还款模式，而且在这期间，只还利息，不还本金，其实是增加了总贷款利息。

因为利息=剩余贷款本金*利率，用两三年的时间只还利息，本金不变，那么等先息后本到期后，后续利息还要按最初所欠本金计算，所以产生的总利息更多。

由此来看，先息后本并不是一个理性的选择，甚至有银行工作人员在回复市民咨询时，直言不建议贷款人首选这种贷款形式。

存量房贷利率下调预期不高

综合来看，目前存量房贷利率下调的可能性比较小。

从政策角度出发，当前房地产市场政策主要侧重于吸引新增购房需求，通过降低首套房贷款利率等优惠政策来刺激市场。存量房贷利率的变动对市场的直接影响较小，因此不是政策的主要关注点。

而从银行角度出发，个人房贷作为银行的优质资产，具有长期性和低风险性。降低存量房贷利率将直接影响银行的利润，特别是在当前存贷款息差已经较低的情况下，进一步降低存量房贷利率将对银行的稳健经营和可持续发展造成压力。

根据相关数据，如降低存量房贷利率1个百分点，银行业将每年减少数千亿元的收入，这对银行的整体利润影响较大。

有网友直言不讳的指出，羊毛出在羊身上，现在存款利率没有下降，贷款利率也不可能下降，银行作为一个企业也是会考虑自己的利润空间，仅仅降低房贷利率会压缩利润空间，作为上市公司的银行来讲更会注意报表上的利润。

也有网友表示，未来存量房贷利率是否整体下调和存款利率是否下调、下调的幅度有密切关系，去年9-10月存款利率下降后，存量房贷利率整体下调了一次，今年动向如何还有待观察。除此之外，存量房贷业主或许可以寄希望于LPR下降，“今年有1-2次机会，估计累计降息0.5个百分点，存量房贷利率会随之在第二年下降同样幅度”。

网友预测今年下半年现提前还贷潮

多位业内人士表示，对现有房贷利率进行调整是有必要的。如果不降低现有房贷利率，可能会引发新一波的提前还款潮，或者促使人们通过经营贷款、普惠贷款等其他途径来替代房贷，这将不利于实现稳定房贷规模和房地产市场金融加速器效应的政策目标。

更有网友认为，今年下半年，提前还房贷潮将再现，消费增速大概率跌至“负增长”。然而任何事情都有两面性，提前还款确实能减少总利息支出，在一定程度上减轻还款压力，减少未来风险，但提前还款除了可能产生违约金外，还会有失去税收优惠、失去折扣利率等风险，且对业主的流动资金有一定要求，所以在决定是否提前还贷时，业主需要综合考虑上述利弊因素，并结合自身的经济状况、投资渠道和风险偏好等因素做出决策。