中指研究院: 物企营收与管理面积增速回落，风险逐步出清，回归现金流逻辑

5月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组研究承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”召开。中指研究院在会上发布《2024中国物业服务上市公司TOP10研究报告》。

2023年以来，物业板块整体表现欠佳，市场竞争加剧，规模拓展承压，企业进入高质量稳步发展阶段。受地产拖累，增收不增利，盈利能力减弱等问题突出，物业上市公司亟需挖掘新业务以应对非业主增值服务缩水的不利局面，转型发展迫在眉睫。在此背景下，优秀上市公司强化市场拓展能力争夺存量项目，持续深挖细分领域蓝海市场增加营收渠道，引领行业高质、高效发展。

板块企稳有望反弹，央国企表现较优，企业加大分红力度：截至5月3日收盘，板块总市值较4月低点提升约22%，达到2420.35亿元，PE均值提升约20%，达到11.28；央国企总市值涨跌走势要明显好于民营企业；共有34家物业服务上市公司宣布发放2023年年度现金股息，共计分红92.21亿元，创历史新高，从二级市场表现看，今年年初以来，有分红物业上市公司股价涨幅均值为6.48%，显著高于其他无分红物业上市公司（-0.56%）；2023年1月1日至2024年5月3日，共计有12家上市公司进行了回购，共计回购3.42亿股，回购金额总计13.14亿元，向外界传递了自身经营情况好转的信号，有利于缓解投资者担忧，稳定股价。

营收与管理面积增速回落，风险逐步出清，回归现金流逻辑：2023年，物业服务上市公司营业收入均值为46.04亿元，同比增长7.74%，下降8.12个百分点，增速明显放缓；从营业收入构成看，基础物业服务收入均值为41.02亿元，同比增长13.98%，占比进一步提升至69.2%，较上年提升3.53个百分点，增值服务收入均值下降6.29%至11.91亿元，创新型服务收入均值增长3.93%至6.35亿元；2023年，央国企营收均值为55.58亿元，较全样本企业高20.72%，较民营企业高29.23%，从营收增速看，央国企营收增速为13.89%，保持两位数增长，民营企业营收增速5.21%，较上年下滑6.88个百分点；2023年，物业服务上市公司毛利润均值为10.80亿元，较上年微增0.04亿元，净利润均值2.7亿元，较上年下降0.13亿元，增收不增利仍在持续，毛利率均值和净利率均值分别为23.45%和5.87%，较上年分别下降1.73百分点和0.74个百分点，降幅收窄；2023年，民营企业的核心利润率均值为11.54%，较上年提高1.13个百分点，盈利稳定；2023年，物业服务上市公司应收账款及票据总额达到861.35亿元，同比增长8.54%，增速较上年大幅下降33.48个百分点，与营收增速持平。

稳速增效，固本兴新，转型升级：截至2023年底，46家上市公司的储备面积均值约为6178.4万平方米，同比下降10.82%，近年来首次由增转降，长期看上市公司将面临较大的规模增长压力，进入稳速甚至低速增长阶段，由注重“规模增长”转为“效益增长”；在区域深耕方面，物业上市公司充分意识到城市聚焦和区域协同发展的重要性，通过现有项目的优势以点带面，拓展项目，提升区域密度和经营效益，在业态布局方面，上市公司积极推进“多业态发展战略”，尤其非住宅领域，细分程度显著提高，布局业态逐步扩展至学校、医院、交通、军队、场馆、景区等；上市公司的经营发展战略有所调整且更为理性，重心逐步回归至服务质量，坚守本源，巩固主业，提升品质，建立信任；在布局社区增值服务过程中不盲目地追求服务种类多样，而是结合自身优势，有所侧重地发展少数几种业务，并做到“少而专、专而精”，结合企业情况布局IFM及城市服务；加强智能化建设，头部企业作为行业的领航者在数字转型、智能化建设方面走在了前列，投入力度大。

行业稳中向好，业务尚待破局，构筑特色壁垒，加强ESG实践：物业管理行业是一个可以永续发展的行业，且具备现金流充足、轻资产、弱周期性等优势，伴随物业上市公司发展更加独立，更加稳健，风险逐步出清，物业板块的市场价值有望回归，地方国资背景物业企业，仍在寻求奔赴资本市场的机会，以实现资产保值增值及组织结构优化；当前物业管理行业处在基础物业服务收入增速下降，而多元业务增速更低，尚待破局的发展阶段，未来物业公司的发展仍然具备一定挑战性；特色赛道是发力方向，竞争格局尚未形成，优秀的非住宅物业公司有望做大做强并登陆资本市场；物业上市公司积极响应政策号召，深刻意识到可持续发展的重要性，逐步加强ESG体系建设，提升ESG相关信息披露质量，将ESG理念融入企业经营管理中，兼顾经济价值和社会价值，力争实现可持续发展。