贝壳研究院：中国房地产未来重心在三个“10亿”

1月23日，贝壳研究院以“大国好房”为主题，发布2024年中国新居住发展报告。报告从房地产买卖、租赁、家装、经纪服务等领域分析2023年变化，并对2024年新居住行业五大新趋势给出预测。

报告认为，2023年房地产市场的调整已经接近尾声，2024年市场有望加速实现新均衡。2023年住房租赁需求旺盛、高品质房源供应增加，2024年租赁市场规模将继续增长。2023年家装市场销售额增至近4万亿元，2024年行业产业链融合趋势显现。2023年房产经纪行业进入服务品质竞争阶段，2024年行业将迎接价值升级和服务内容重构的挑战和机遇。

趋势1

2024年房地产市场有望加速实现新均衡

根据住建部公布数据，2023年1-11月全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%；全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%。贝壳研究院据此初步测算，2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%。

统计局数据显示，2023年全国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，销售金额约10.3万亿元，同比下降6.0%。
据此估算，2023年全国新房和二手房销售面积约15.1亿平方米，同比增长6.3%；销售金额约17.4万亿元，同比增长5.8%。

回顾过去的2023年，房地产市场呈现以下特点：

特点一：供需两侧政策优化持续发力，房地产政策环境友好。房地产市场经历了2022年的深度调整，2023年迎来本轮周期中政策扶持力度最大、政策频次最高、政策范围最广的年份。本轮政策全力对冲供需关系转变之后的趋势性下行，为软着陆提供关键风险节点的支撑。从政策效果来看，政策密集出台之后市场均迎来脉冲性复苏。需求侧并未出现政策的钝化反应，政策节奏依然以“慢转弯，缓加油”为主，引导行业软着陆和均衡回归。

特点二：市场供需动态博弈，需求表现韧性。供给方面，存量房市场扩容的自然规律以及政策驱动下改善换房客群加速兑现，促使2023年二手房挂牌量增长较快。大量在售的二手房源可以为客户提供更多可选项。需求方面，改善换房周期下挂牌出售房源的业主是卖方也是买方，同时市场上存在大量的看房客群，因此购房需求并未减少。2023年新房和二手房交易总量增长，这也说明购房总需求并没减少，只是特定环境下由新房市场转向二手房市场，二手房对新房形成一定的替代效用。

特点三：房价调整，风险出清，为房地产市场稳定发展打开空间。2023年新房、二手房价格均经历下跌，且下跌范围较大、幅度较深。市场“以价换量”也在一定程度上表明以真实的刚需和改善为支撑的需求结构具有较强的需求韧性，价格下调强化了交易层面的匹配效率。住房逐步回归居住和消费属性。

贝壳研究院认为，2023年的市场调整是房地产向高质量、新模式转型过程中的阵痛，房价深度调整是市场回归理性的结果，供给侧出清是新质生产力生长的前提。2023年的政策累积效应已经临近量变到质变的临界点，一、二手房总量回升已经释放行业触底信号。

对于2024年市场走势，报告指出，过去两年新开工和拿地收缩将对有效供给形成一定程度的制约，叠加房企信用风险有序出清，居民对期房的信任缓慢修复，预计2024年新房销售量将保持N型筑底态势。随着房价调整接近合理水平，市场供需匹配效率继续提升，预计2024年二手房成交量稳中有升。

趋势2

中国房地产未来重心在三个“10亿”

长期看，我国房地产发展正在经历关键转型期，从过去以房为中心、追求数量扩张转向以人为中心、追求品质改善的阶段。

中国房地产未来重心在三个“10亿”。一是10亿平的新房增量，是未来5-10年的市场“新中枢”，也是房地产行业转型升级的适度规模。二是10亿人的改善需求，在城镇350亿平方米的存量房屋基础上，围绕居住全生命周期的服务将会衍生出装修、租赁、社区食堂、照护医疗等服务。三是超过10亿平方米的城中村改造和保障房建设，将会推动房地产、城镇化和经济发展方式转变。

趋势3

住房租赁需求持续释放 行业发展进入新格局

2023年我国住房租赁需求保持旺盛，根据贝壳研究院测算，2023年我国租赁人口达到约2.6亿人，住房租赁市场成交额保持增长，超过2万亿元。

针对2023年住房租赁供需的分析发现：

需求方面，租客在住房租赁市场停留的时间延长，对于租房的期待是较长一段时间的过渡性安居生活，不再是租赁市场发展起步时的“临时性”住房。对于青年租客而言，除通勤和地段外，28岁以内青年租客更加重视的是居住品质和周边环境。对于家庭型租客而言，家庭型租客考虑到家人居家生活的需求，会更倾向于选择品质较好的房源。

中年家庭型租客占比增加。根据贝壳研究院数据，全国重点40城租赁成交中，2023年35岁以上的租客占比超过35%，较2021年提升了4.9个百分点。家庭型租客倾向于选择户型更大、装修品质更高的房源。根据贝壳研究院数据，全国重点40城租赁成交三居室占比达到27.2%，占比首次超过一居室占比。从房屋装修状况来看，以一线城市为例，租客租赁精装修房源占比均超过70%，比2021年提升2-9个百分点。

供应方面，我国住房租赁供应呈现的是，在规范市场环境下，租赁房源中长期的增加趋势。在政策、金融支持下，以保障性租赁住房为代表的机构化房源的快速增加，此外由于房屋交易周期延长，很多个人业主出租房源由出售转为出租，或同时出租、出售，再一次加快了整体市场供应的增加。保障性租赁住房配套政策落地，存量购买、城中村改造及“平急两用”成为保障性租赁住房拓展新渠道。住房租赁市场供应主体活跃度较高，陆续有新品牌、新产品线、新项目推出，国央企与民企合作增多。

展望2024年，预计2024年全国租赁住房需求将进一步释放，人口流入较多的热门二线城市租赁市场将升温。租金水平结束长期看涨，在租赁房源供应快速增加的背景下，效率和品质的竞争成为租赁房源供应侧竞争的关键。

从政策支持和市场发展来看，未来以包租模式运营的中资产住房租赁项目减少，轻资产、重资产模式的住房租赁房源将快速增加。个人业主和租赁房源产权所有方将会更倾向于将房源委托给专业的住房租赁企业，来获得持续稳定的收益。

趋势4

以家装驱动的品质居住时代已到来

报告指出，2023年家装市场规模稳步增长。贝壳研究院估算，2023年家装市场规模达到3.8万亿元，基于房地产市场的保守估计，2024年家装市场规模将在3.9万亿元左右。

2023年家装行业呈现以下显著特征：
存量房带来的装修规模逐步扩大，并将在未来逐步取代新房装修。贝壳研究院预判，2024年新房装修市场占比约在40%左右，存量房装修市场规模在60%左右。

一线与新一线城市的家装市场未来发展空间大。贝壳研究院预估，家装规模超过800亿的城市主要有上海、北京、成都，城市规模体量分别在1033亿元、821亿元及809亿元；另外，重庆、武汉、杭州、广州等城市的家装市场规模也超过了500亿元。这类城市新房与二手房交易体量大、消费者收入可观，装修的单量及装修客单值相比二线城市均处于更高水平，未来面临很大的发展潜力。

消费者选择装企最看重资质、工艺、品类等。调研数据显示，超过30%用户选择家装公司主要是看重其资质齐全、有保证；建材质量是消费者最为关注的因素。线下现场的直观体验、朋友或熟人的家装效果以及介绍推荐是消费者了解家装公司的主要渠道。

消费者更倾向于选择全包模式。在一线和新一线城市中，消费者选择全包家装模式的占比均超过五成。

家装消费上，一线城市远高于新一线和二线城市，一线城市平均总花费在20万元以上，新一线城市的16万元略高于二线城市的14万元。

展望未来，家装产业链的未来趋势可以归纳为“家装零售化”、“零售整装化”两大特点。围绕整装模式，预计家装行业将迎来全面改革升级，一是整合产品供应链，降低供应链成本，提升供应链效率；二是优化利益分配机制，让设计师回归设计本原；三是推进施工队伍的职业化，培养家装行业工匠精神；四是智能化将推动行业全面发展。

趋势5

存量市场将持续驱动房产经纪品质服务升级

2023年出台《关于规范房地产经纪服务的意见》的出台，对规范房地产经纪行业发展、促进经纪行业公平竞争、消费者自由选择经纪服务、提升经纪服务质量、推动经纪服务费用合理分担有积极作用。

从实践看，消费者也普遍接受了双边收佣的模式，一方面是业主开始主动承担经纪服务费用以促成交易，另一方面是购房者的资金负担因双边收佣而降低，对经纪服务的满意度提升。

2023年消费者对于经纪服务需求哪些变化？调研结果显示：

消费者需求从“买房子”到了“买服务”。消费者选择经纪公司品牌是主要考虑因素是公司口碑、服务承诺和职业资格。经纪行业竞争已经从房源竞争阶段到了服务品质竞争阶段。

消费者需求从“买到房”到“买对房”。“买到合适的房屋”超过“安全地完成房屋交易”，成为买方对经纪服务第一诉求。

消费者需求从“提供信息”到“决策咨询”。消费者普遍认可经纪服务的专业性，期待从经纪服务中获得帮助，其中：83.7%使用过经纪服务的买方、75.7%未使用过经纪服务的消费者认为房屋区位、地段和楼盘的选择需要专业知识。73.5%使用过经纪服务的卖方认为房屋销售策略需要专业知识。

展望未来，预计2024年房地产经纪行业发展有几大趋势：
行业发展将出现从信息差到服务差的价值迁移，房地产经纪机构需要转变发展战略，将竞争从信息维度提升到服务维度。

AI技术将重构行业价值链条，AI技术的发展和成熟会极大程度上满足房源匹配、房屋估值、装修渲染等信息和技术环节的工作需求，但这不会替代居住服务者，而是更好地释放居住服务劳动力。居住服务者可以更好地满足人际互动、客户共情等需求。随着服务者职业化程度提高，专业房产经纪服务者将为消费者提供更好更优质的服务。