仲量联行发布产业园白皮书

近日，仲量联行重磅发布深圳市产业园白皮书《产业与产业空间，“向上突破”之路》。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，一方面是蓬勃发展的各类新兴产业，一方面是土地资源紧缺的现实情况，深圳的产业空间载体应当如何演进以更好地回应本地企业的诉求，满足未来发展需要成为了摆在产业园区投资者、运营方和入驻企业面前最重要的课题之一。

土地资源掣肘+科技创新

催生产业空间升级

深圳市面积仅为1997.47平方公里，远小于其他一线城市，这也导致其土地开发强度显著过高。第三次国土调查结果显示，深圳市陆域开发强度已经达到50%，远超30%国际警戒线。在土地资源紧缺的同时，以研发为主导、技术创新为驱动的高附加值产业方兴未艾。截至2022年，深圳七大战略性新兴产业增加值占GDP比重已达到40%以上，成为深圳经济高质量发展的重要引擎。

白皮书指出，随着深圳土地资源已经基本见顶，土地供给与新兴产业发展需求之间的冲突日益明显。在此情况下，产业用地的集约化利用——即在空间上将产业链上下游进行垂直化布局，通过建设“垂直工厂”（又称“工业上楼”）等举措将产业空间的“存量”变为“增量”，进而优化存量产业空间和提升存量土地（尤其是工业用地）的投资和利用效率，已是“箭在弦上”的必由之路。

高品质产品前景可期

深圳产业和产业结构的不断发展与迭代，对本地产业载体产生了深远影响。白皮书回顾道：从占地面积大、容积率低、主要满足劳动密集型制造业生产需求的深圳产业园1.0版本，到旨在满足以电子信息为代表的新兴产业的生产、研发、试验、办公等需求的2.0版本及各项配套设施更加完善的产业园2.5版本，再到2015年至今，“工业上楼”的雏形逐步形成——即二楼以上的载体空间也具备较高硬件标准，具备测试、研发、实验甚至中试生产等功能，同时提供了高标准的服务管理与生活配套的3.0版本竣工入市，深圳产业空间的演变一直都与产业结构的迭代息息相关。

根据仲量联行统计数据，在总体量约8,600万平方米的深圳产业园存量产品中，硬件设施标准较低的项目数量达九成之多——其中产业园1.0项目占62%，产业园2.0项目占28%。而硬件标准和品质较高、配套设施更加完善的产业园2.5和3.0项目的占比仅分别为9% 和1%。从点位分布来看，超过半数的2.5及3.0项目都分布在坪山和南山两区之内。长远来看，高品质项目拥有广阔的发展前景。