榜单｜拿地战略野心：中建系等国央企VS伟星房产等中小民企

今天，1-11月份百强房企拿地榜出来了。

根据中指院数据显示，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。

从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。2023年1-11月，长三角TOP10企业拿地金额2680亿元，居四大城市群之首。其中，绿城中国拿地金额为440亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；京津冀TOP10企业拿地金额972亿元，反超粤港澳大湾区位列第二；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额939亿元，位列第三。

榜单中还有一个现象：一些名不见经传的中小微企业崭露头角，成为一二线热点城市拿地的新竞争对手。

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在1-11月份销售额同比增长超过10%的央国企中：中字头的有好几个，中建壹品、中建东孚、中海地产。他们都是中建旗下的地产公司。还有，中建智地也属于中建旗下。

在拿地排行榜中，中建系的几个公司均排在TOP50榜单中。

来自中指院数据，今年前10个月，中建旗下8个工程局总计权益拿地金额513.6亿元，已超过去年全年415亿元的拿地金额，并超过招商蛇口位列行业权益拿地榜第6名。其中，中建东孚以164.66亿元的权益拿地金额，位列中建系排名榜第一。

估计这个名场面，你还有印象：2023年3月23日北京朱辛庄地块的拍卖，参拍企业数量创新高，吸引多达42家房企参与摇号，中建系旗下就有5家子公司参与竞拍，包括中建壹品、中建信和、中建智地、中建玖合以及中海地产。

为啥中建系拿地这么猛？中指研究院企业研究总监刘水表示，中国建筑对下属各地产公司的考核，促进了中建系各地产业务公司拿地的力度。中国建筑对地产板块公司主要考核指标，包括营业收入、利润、现金流、销售额等，而营业收入及销售额提升，出于扩大规模的需要，也加大了拿地力度、加快了开发速度。

不过，猛扩张的同时，同业竞争的内耗或许也是中建系面临的问题。市场流传着这样一个说法，中海地产更像是正规军，而中建系各局则好比是地方军，长期来看，未来地方军是否会被正规军收编，消除同业竞争，仍是未知数。

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1-11月，中海地产，以920亿元权益拿地额，位居榜首。第二名为保利，权益拿地金额为813亿元。翻看了每月发布的累计权益拿地额排行榜，中海地产从10月份开始反超保利成为拿地榜第一。

从各城市群看，中海地产拿地主要集中在长三角、粤港澳大湾区和京津冀，拿地额分别为335亿元、273亿元、184亿元。

“扫货王”称号，非中海莫属。今年，中海在一线城市多次拿下百亿级地块。

10月：上海，240.16亿元，中海地产&上海西岸开发竞得徐汇龙华街道地块，“新地王”由此诞生。这也是中海被禁在沪拿地三年后的首次回归，这个“礼”大得惊人。

9月：广州海珠区总价最高地块——上涌果树公园北侧地块通过摇号确定竞买人，最终中海地产以总价127.9亿元拿下，楼面价约5.22万元/平米。

6月：中海以125亿元的总价拿下了深圳湾超级总部基地一宗涉宅地块，楼面地价6.03万元/平米。

从投资策略看，中海今年的猛攻符合其战略意图。2023年中期业绩会上，中海发展董事局主席颜建国强调，下半年将加大核心城市的投资，积极主动捕捉并购机会，确保公司稳中求进的可持续发展；中海地产行政总裁张智超表示，投资策略方面，中海还是会坚持投资“三个主流”原则：投资主流城市、主流地段、主流项目。严守投资纪律、投资刻度。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，中海大手笔投资布局核心城市，与其低成本融资优势、片区开发经验有关。融资环境宽松时，中海发债成本甚至低至1%-2%，这为其百亿地块的长周期开发提供了资金支持。此外，中海走了和其他央企不一样的道路，在片区开发上积累了大量经验，在大型综合体开发方面轻车熟路。 

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一个值得关注的现象，TOP50拿地名单，出现了伟星房产（浙江）、长隆集团（广东）、宇诚集团（浙系）、亚伦房地产（江苏南通）、坤和集团（浙系）等名不见经传的中小微民企，他们分别以18、22、29、42、46的名次，成为一二线热点城市拿地的新竞争对手，1-11月份累计拿地金额从几十亿元到上百亿元不等。

观察下来，这些企业有一个共同特点：大多是20世纪90年代初进入房地产领域，先在某个区域内深耕，近几年、尤其这两年开始向外扩张，企业背后大多有事业集团依托。

比如，宇诚集团，一家总部位于浙江湖州德清的一家公司，公司从1993年进入房地产开发领域，目前已形成实业投资、房地产开发、酒店文旅产业、矿业、农产品批发、驾培等为一体的综合性集团，拥有资产超100亿元。

今年北京土拍市场有一幕名场面就来自宇诚集团。这也是其首次进军北京。

8月3日，北京土拍市场迎来调控松绑预期释放后的首次土地出让，共22家企业报名大兴两宗地块，其中三合庄地块因地理位置优越、企业利润可期，收到了16家房企的围猎，最终首次进京的湖州中石房地产开发有限公司凭借“摇号”幸运的将这一大热地块收入囊中，湖州中石的母公司为浙系企业宇诚集团。至此，短短三个月内，总部在浙江德清县、过去以县级房地产市场为主的宇诚集团，在杭州和大兴，就花费了80多亿元布局土地市场。

中指研究院企业研究总监刘水表示指出，这些企业之前没有激进扩张，负债规模及包袱较小，偿债压力相对小。同时，这些民营房企母公司多是制造业，在成本管控等方面有丰富经验，有融资优势。但是，这些民营房企在扩张的同时也要防止激进扩张，适度控制杠杆率，避免重蹈覆辙。

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有一个名字，挤进了TOP20榜单中，让人开始相信，地产百强名单确实迎来了大洗牌时代。

伟星房产，1-11月份，以128亿元的权益拿地额位居18名，在前20榜单中，民企房企寥寥，也仅有滨江和龙湖等房企。

伟星地产，民营企业，起家浙江，最早在杭州开发项目，2000年进入安徽芜湖深耕房地产，此后几年一直扎在此片地域，伟星房产在安徽的市场份额还是可以的，最新的数据来自克而瑞，今年1-9月，伟星在安徽省内全口径销售额达到125.09亿元，占据榜首位置，第二名是保利。中指数据，前10月，伟星在安徽拿地金额和面积都排在第一。

从2018年起伟星才谨慎向省会城市合肥拓展，2020年正式决定“走出去”，但恰巧在这一年，三道红线出台，在民企陆续暴雷的新闻中，伟星房产崭露头角走上台前。赶上了这波轮动机遇。

不过，伟星房产从三四线城市走向全国的模式，还有点不一样，它主要走向了南京、武汉、杭州等强二线城市的扩张。随着高能级强二线城市的崛起，这一模式还是奏效的。

2022年伟星房产销售额约333亿元，三年时间实现了业绩翻一番。合肥、杭州、宁波、南京武汉等新进城市项目销售相继发力，在销售业绩中占比超50%。2022年这一年，也是公司自成立以来拿地最多的一年，拿下了20宗地块，总金额高达243亿元。

伟星房产的扩张思路值得借鉴学习。不过，其接下来面临的问题是，如何顺利地消化去库存，不然日后也是个大麻烦。临近年底，伟星房产就遭遇了销售困难，其在武汉的项目-伟星星悦广场，因通过大幅降价的方式促销项目，引起了买了房的业主维权的风波。

总结

不管是哪类房企，偏向于高能级预期拿地，成为主流。

东兴证券发布房地产行业2024年投资展望时总结：

销售：主流房企销售更加向高能级区域倾斜，央国企销售情况显著优于非央国企。从东兴证券跟踪的40家主流房企销售情况来看，央国企的销售下滑幅度明显小于非央国企，销售均价及其增速也显著高于非央国企。在当前高低能级区域分化下行的背景下，布局于高能级区域的央国企正在抢占高能级区域的销售份额。过去布局低能级区域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能级区域的销售。

土地：房企拿地更加聚焦高能级区域，非央国企拿地情况有所恢复，央国企拿地力度更大。从跟踪的38家主流房企拿地情况来看，非央国企组(28家)的拿地金额同比止跌，拿地均价和拿地力度均有明显提升，拿地聚焦高能级区域的势头明显。央国企组(10家)的拿地均价和拿地力度明显领先于非央国企组(28家)。从拿地均价来看，主流房企普遍倾向于在高能级区域拿地。