从取消地价上限的土拍场景，看抄底购房的最佳策略

今天上午，一则“北京将取消地价上限”的新闻消息引发广泛关注。如果成真，北京将成为首个取消限地价的一线城市，土地格局将面临重塑局面。

不过，北京市规自委立即澄清：所谓“北京取消地价上限”为不实消息。现在翘首以盼的，就是一线城市的态度。我们只能拭目以待。

取消地价上限，简单来说，就是恢复“价高者得”的土拍政策，不再执行竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等非市场化手段。9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等10个左右二线城市纷纷跟进落地。

那么，已经取消地价上限的土地市场，又在发生着什么样的变化呢？

取消地价上限后的土拍市场情况，目前已有一些案例。

11月2日，合肥挂牌出让5宗地块，拍出77亿元,其中两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。这是合肥取消土地竞拍最高限价后的首次拍地。

安徽高速拿下的溢价率44.89%的这块地，也成为合肥目前单价最高的地块。

跟合肥一样，济南最近一次的土拍，也迎来众房企争抢的场景。10月30日，济南共出让11宗土地，最终这11宗地块均成功出让，总成交金额42.7亿元。其中，4宗以溢价成交，7宗底价成交。此次溢价成交地块中有两地块竞拍轮次超过200轮，其中，济南彩石片区地块经过241轮竞拍成交，溢价率达到53.1%。创下济南2018年以来土地竞价轮次最高纪录。

地价上限取消，土地市场有回暖迹象，溢价率高企，创下城市或区域价格或竞拍轮次等多项纪录。

但并不是所有地块都是上述繁荣景象，繁荣更倾倒于核心优质地块。非核心地块仍受到冷遇对待。

没办法，房企也要考虑未来“好卖”的局面，正如郁亮所说，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。企业产品的“好卖”，对应的另一面，就是购房者的“想买”。而核心优质地块，就是具备买卖两端都需要的这一项特质。

另外，有一个问题，你还得掂量掂量：地价都放开了，那房价的走向呢？

这两年，土地市场整体在低温运行。

根据中指研究院数据显示，2023年1-9月，全国300城住宅用地推出、成交规模和土地出让金累计同比分别下降34.4%、33.4%和26.4%，三季度降幅较二季度分别扩大18.4、1.3个和11.4个百分点。从财政部公布数据来看，近两年土地出让收入下降亦较为明显。

中指研究院分析师孟新增分析，究其原因，无外乎三方面：

第一，近两年房地产市场深度调整，今年以来调整态势延续，销售市场低迷导致企业拿地意愿减弱。

第二，企业资金压力大，拿地更为谨慎且更为聚焦。仅热点城市或核心区域地块土拍热度较高，多数区域地块底价成交甚至流拍；拿地企业以央国企为主，其它类型房企投资布局力度较以往下滑明显，如地方国资托底力度减弱，根据中指数据，2023年1-9月，地方国资拿地金额占比仅为13%，较2022年全年下降29个百分点，民企拿地占比在两成左右，仍处于低位。

第三，政府推地信心不足，推地规模大幅下降，也导致土地成交规模明显下滑。仅有少部分城市保持一定热度，分化进一步加剧。但短期土拍情绪的扭转，仍要看销售恢复程度。从全国来看，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，预计全国土地市场整体仍低温运行。

所以，土地分化是必然，土地市场命运齿轮的转动，终归还是要靠销售市场的红火。而一旦红火起来，价格上涨或许也就是顺理成章的事情了。

销售信心来自哪里？二次房改的内容，“让商品住房回归商品属性”，是一个参考。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，这样既在一定程度上保证地方房产税收收入，也能有利于提振房地产市场活跃度，给予房企一定信心。在保障部分低收入群体住房需求的前提下，也给予了高收入人群一定的活跃空间，市场情绪有望提振，或将会加速地产板块的修复，值得期待。

对购房人有什么影响呢？

镜鉴咨询创始人张宏伟分析，对于北京等一线城市楼市来讲，一旦落地“价高者得”的土拍模式，影响将会比较大。

因为“价高者得”其实背后的意思就是市场鼓励优质优价，好的项目高品质项目不再限价的政策限制，即使未来主城区优质地段出现地王，也将通过高品质项目向市场兑现结果。

那么，对于普通老百姓买房来讲，一个城市的土拍市场的分化，也就决定了在该城市买房的时候的策略，也应该根据区域市场的情况因区施策。

对于核心区土拍升温，地价上涨，必然会出现更多的改善甚至高端改善的品质楼盘，对于这些购房群体来讲，如果要追求品质生活和便利的配套，那就要接受这样的市场价格。从未来市场趋势来讲，由于核心区市场供不应求，这些项目的价格必然率先步入上行周期。

对于非核心的楼市来讲，由于土拍市场温度没有太大变化，甚至区域内仍然有去库存压力，房价这几个月也不会上涨。那么，对于普通的首套刚需、首次改善的购房者来讲，就不用太急，在这段时间内可以慢慢选择。当然，对于确实有孩子教育购买学区房、置换需求的购房群体来讲，当下在这个区域内买房，也基本上可以算抄底了，因为你的需求是刚性的，在满足居住需求的同时，确保自己投资买房不要中高位就可以了。