王炸版救市！资本的大门再次为房地产打开_房地产频道

昨晚睡觉前刷了刷朋友圈，房地产行业，真是久违的热闹。就连将近半个月未发朋友圈的郁亮，都发了一段长长的文字：

千呼万唤始出来！如同二十多年前的按揭，成就了千家万户老百姓的置业安居梦想；今天的Reits，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来。

朱保全也发了朋友圈：

绝对里程碑事件，中国房地产一枚礼花。

这枚礼花就是：国内首批消费类基础设施公募REITs来了！首批受益企业包括万科、金茂、华润以及物美。

房企春天：千呼万唤始出来

10月26日，沪深交易所受理了四单消费基础设施公募REITs。这距离《决定》发布不到一周时间。（10月20日，中国证监会发布《关于修改 <公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）> 第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施）

沪市两个项目：华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金和嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金。

深市两个项目：华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金和中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金。

华夏金茂消费REIT：底层基础设施资产为长沙金茂览秀城，其位于中部地区首个国家级新区湖南湘江新区的城市中心梅溪湖板块，是金茂首个城市级商业力作，建筑面积约10万平方米，可租赁面积超6万平方米。项目自2016年开始运营，收益总体稳定。
嘉实物美消费REIT：底层资产位于北京市中心城区，包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积77894.28平方米。各项目主要经营品牌超市，以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业，民生属性突出。项目运营超10年。嘉实物美消费REIT，也是本次四单消费基础设施公募REITs中，唯一底层资产是“项目组团”形式，其他三支低层资产均为单体项目。
华夏华润REIT：底层资产为青岛万象城购物中心，由央企华润置地旗下轻资产管理平台华润万象生活运营，项目于2015年开业，是目前青岛市规模大、品质高、覆盖全域的城市级购物中心，商业建筑面积约30万平方米，最新出租率超过98%。
中金印力REIT：底层资产为杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈——大城西板块的黄金地段，运营时间超过10年，整体建筑面积 25万平米，367家商户，是余杭区体量最大的购物中心。出租率高达99.2%。

总结下来，上述四单消费基础设施公募REITs，共同特点是：

一、底层资产较为优质，均位于抗风险能力较强的一二线城市；

二、运营时间较长，上述四单底层资产运营时间从6年到10年不等；

三、收益整体稳定，回报稳定，出租率接近100%，有较强的业绩增长潜力，未来可期。

值得一提的是，印力、金茂和华润，均发行过资产证券化产品，有过资产证券化操盘经验。

大佬们的呼声已久

其实，上述企业的大佬，在不同公开场合，不止一次表达过对REITs的呼声。

10月20日，在证监会发文表示“公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施”的同一天，万科媒体沟通会上，万科董事局主席郁亮就表示，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。

郁亮以万科长租公寓为例表示，经过近8年的努力，万科终于盈利了，自今年6月起，长租品牌泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

“REITs让万科有了长期经营的业务，长租公寓和物流都在积极申请，有了REITs，万科将完成从开发商向房地产服务经营商的转变，并最终形成闭环。”

在行业整体悲观的氛围下，郁亮还鼓励大家，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。当下不必过于悲观，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

或许，中金印力REIT的到来，就是万科春天最欢喜的时刻之一。

物美集团CEO张斌9月份也曾表示：公募REITs能够盘活优质的商业资产，在我国经济基本面逐渐修复的背景下，商场、购物中心等资产的估值将会恢复，相应的REITS产品收益率也将有明显改善。物美全资或为控股、大股东的品牌企业有物美超市、麦德龙、百安居等，各业态门店超2000家，自有物业超200万平方米，多数位于一二线城市，可发行和扩募REITs的资产十分丰富。

房地产行业近两年经历了前所未有的冲击，行业已无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，活下来的企业都将需要寻找新的发展路径。此次四单REIT如能率先成功发行，打通经营性不动产生意流程的“最后一公里”，不仅将助力企业的长期发展，对于正处在水深火热的房地产企业而言，也将提供新的解题思路。

中国金茂昨晚就发文表示，发行消费基础设施公募REITs也标志着中国金茂旗下优质商业资产对接资本市场打开了全新路径。随着金茂商业版图的持续扩张，未来，中国金茂将持续向公募REITs平台装入优质资产，以资产盘活扩大有效投资，加速消费基础设施建设，促进城市消费条件优化、消费场景创新。以金融创新服务实体经济发展，中国金茂将持续为城市消费发展赋能。

上述大佬所言非虚，REITs的重大利好，在国际上也有先例。例如，全球知名的商业地产运营巨头凯德集团，正是通过私募基金+REITs的双轮驱动，实现了真正意义上的“轻盈发展”，实现总资产规模增长3倍的同时，净负债率却同比下降了56%。所以，REITs一旦打通，也意味着能够持续将合格的商业资产推向市场，回笼现金用于存量资产的盘活提效或新项目拓展，实现更良性的发展。

对当下房企融资的意义

除了上述企业外，今年上半年以来，多家企业传出申报商业REITs的消息，包括首创钜大、鲁商置业、万达、百联股份、天虹股份等。

伴随REITs试点的逐步深入，那些“布局早、赛道全”的企业优势将愈发显现，为其长期价值增长提供更丰富的来源。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析表示，消费基础设施公募REITs快速审批，对当下房企融资有以下几层意义：

首先看消费基础设施的概念。消费基础设施通常指用于支持消费者进行各种消费活动的设施和系统，其中包括商业、交通、能源、教育、医疗保健等，例如，商业购物中心、农贸交易市场、城乡物流网点和保障型民生社区服务设施等。

从消费基础设施的概念可以看出，一类偏民生类的基础设施，比如交通、能源、医疗等，这些基础设施央企或地方城投、国企布局比较，民营房企布局很少；另外一类，就是购物中心、农贸交易市场、物流园区等，这些无论是国央企、民营房企都有布局，属于大多数主流房企都有的业务，而保障房则属于国央企布局的领域。

从上述消费基础设施布局的各自领域来看，国央企更偏向包括保障房等领域的民生领域的基础设施，REITs通道打开后，有助于盘活这些低回报长周期的基础设施资产，盘活资金后可以用于基础设施再投资，整个企业的资金面盘活了，不再在基础设施领域沉淀那么多资金了。

而对于国央企、民营房企都有布局的购物中心、农贸市场、物流园区等基础设施，同样也会起到资金盘活的作用。但是，对于不同类型房企来讲，其短期内的作用有差异。

对于国央企来讲，购物中心、农贸市场、物流园区等基础设施通过REITs可以盘活资金，补充公司现金流，甚至可以用于公司相关项目的再投资，很明显是属于发展型的策略，也有助于继续在非住宅领域的不动产进行深耕布局。

但是，对于民营房企来讲，即使是还没有出险的民营房企，现在大多企业都在对多元化企业进行收缩，不盈利的直接剥离或砍掉，盈利的多元化业务比如购物中心，短期内受制于公司资金面的状况也不再进行重资产投资。因此，对于民营房企来讲，现阶段如果企业有购物中心、农贸市场、物流园区等基础设施的优质资产，可以通过REITs的通道退出，补充公司的现金流，为企业当前发展营造稳定的环境显得更加重要，REITs对于民营房企更多是“维稳”的作用，还谈不上对民营房企转型不动产的促进作用。

同时，从当下现实操作来看，自持的重资产比如购物中心、长租公寓、养老公寓等现在往往是国央企布局的领域，而大部分民营房企走向了轻资产运营的道路。从长期来看，国央企重资产投资+民营房企轻资产运营这样的主流模式，将为未来有更多的消费基础设施项目进行REITs退出奠定基础，消费基础设施公募REITs也在这样的市场背景下快速发展。

困境下的一道光？

消费基础设施公募REITs快速审批，对身处困境的企业，或许是一道再及时不过的光芒。比如，对珠海万达上市就属于利好消息。

对此，张宏伟也分享了他的看法。

他说，珠海万达的上市历程不可谓不坎坷，已经累计推进了3次（2021年10月、2022年4月、2022年10月），但都未成功，每次都会根据相关部门的要求调整IPO的申请书，目前新一轮的珠海万达商管上市还是正在推进中，这已经是其第四次向港交所提交IPO申请，已经是珠海万达第四次冲击IPO了。

众所周知，房地产行业仍然处于调整期，尽管珠海万达商管是属于轻资产运营领域，但是，它的轻资产运营也是基于过去10多年累计重资产投资开发积累的资产的结果，珠海万达商管仍然有较多的资金需求来解决到期债务的压力。因此，珠海万达商管或多或少肯定还会受到行业的影响或冲击，尤其是房企融资仍然收紧的大势会影响比较大。

据中银地产监测的数据显示，2023年9月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模合计349亿元，同比-51%，环比-50%，平均发行利率3.77%。这是9月份房企的公开市场直接融资情况。

简单一句话来说，房企的公开市场直接融资在9月份大幅度降低，融资环境仍然处于收紧的状态。对于民营房企来讲更是如此。尽管831新政之后，政策层面允许房企再融资，且不再受破净破发等指标的限制，但这个政策似乎很难落地。9月公开市场直接融资，无论同比还是环比都大幅度降低，正是验证了融资的相关部门对于房企的一些担忧。

而从珠海万达商管来讲，第四次冲刺IPO至今未批，多少仍然受大环境的影响。由此可见，珠海万达商管有可能仍然面临一些压力，尤其是不能IPO的话，将面临基石投资人的对赌的违约压力，将面临更多的还款压力。

万达商管上市这么艰难，王健林还能指望它救万达吗？当然不能一棵树上吊死。目前万达已经开始处置一部分MALL的资产，尽快回笼一部分资金，起码解决一下目前对于资金需求的燃眉之急。

同时，万达的管理层肯定也在积极推进万达商管的上市成功，最后一两个月也不会放弃。如果万达商管IPO第四次没有成功，我相信仍然会有第五次、第六次。但是，万达商管的管理层要和上述基石投资人商议好，大家在现在最艰难的阶段同舟共济，未来才能风雨后见彩虹。

消费基础设施公募REITs快速审批，对当下珠海万达商管上市IPO有哪些意义呢？

张宏伟认为，对于珠海万达商管来讲，由于是轻资产的运营企业，可以为更多的企业进行商业的轻资产运营服务，从当前万达商管IPO的背景来看，消费基础设施REITs的推出，就是暗示基础设施运营类的企业未来也会有IPO的机会，其实对于万达商管的IPO是利好。

此外，对于万达集团来讲，企业有至少2000万平方米的自持商业，即使万达商管IPO面临短期的压力，万达集团也可以通过出售自持物业或者通过发行基础设施REITs来补充公司的现金流。公司自持的商业足够多，在补充公司现金流上有充足的后盾，REITs的推出有可能会是万达整个集团的发展越来越轻，轻资产的策略会越来越突出。

政策速度：

2023年3月，监管部门便首次文件明示，要将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施。值得关注的是，3月份监管部分发布相关文件亦明确，政策原始权益人不能是住宅开发企业，但可以是房地产为主业的企业集团的子公司，同时优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
9月8日，证监会发文拟对《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第五十条进行修改，意见反馈截止时间为10月8日。
10月20日正式出台的文件来看，证监会亦强调，基础设施项目应当“符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求”。
10月26日，沪深交易所受理了四单消费基础设施公募REITs。首批消费基础设施公募REITs来了！不到一周时间，首批试点项目便获得受理，意味着我国基础设施公募REITs资产范围拓宽，已得到市场积极响应和实践。百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高、投资回报周期长的特征，过去由于条件限制，缺少稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业发展造成了显著的掣肘。而REITs的落地将有助于改善这一状态。

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