“围标”解禁期到？万科上海新区首上任会带来什么新变化

7月28日，上海2022年第二批集中供地出让落幕，以保利、招商 蛇口、华发为代表的国企、央企再次大放异彩。

来自证券之星地产统计的数据，上海第二批集中供地出让中，保利、招商 蛇口、华发（含联合体）共拿下13宗地块，总金额高达约423.82亿元，占本场土拍总金额约59.26%。

而在上海2022年首批集中供地中，招商 蛇口及其联合体就以169.45亿元总价拿下4宗地块，中国铁建以约69.26亿元总价拿下松江泗泾3宗地块，中国中铁以约60.37亿元总价在临港和青浦西虹桥分别拿地。

有人吃“肉”，有人却连“汤”都喝不上。受围标事件影响，有传闻称，事件的主角之一万科2年禁入上海市场，华润、中海3年不准在上海拿地。甚至有消息称，上海2021年首批集中供地出让时，三家被拒收报名参拍资料。

如今两年已过，虽然万科2021年曾参与设立了规模800亿元的城市更新基金，不知“解禁”后能否扳回一局？

库存吃紧？

万科年报显示，近年来上海区域销售一直名列前茅，营收与权益利润也在排在前位。

即使在疫情的影响下，2019年-2021年间，上海区域对万科总权益净利润的贡献能够保持在30%以上。

但纵向对比来看，就算是万科的“王牌部队”也扛不住市场压力。2021年，万科上海区域销售金额为2244.80亿元，同比减少6%；销售面积为1093.30万平方米，同比减少12%。相应地，万科上海区域营业收入同比减少7%至约1027.85亿元，权益净利润同比减少41%至约93.23亿元。

或许是受“围标事件”影响，万科上海区域拿地出现了放缓。

万科2020年年报显示，上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、盐城、绍兴、金华、泰州、台州；2021年，对上海区域的定义变为上海市、安徽省、江苏省、浙江省。

据中指研究院提供的统计数据，2020年，万科在上海区域内拿地53宗，拿地金额约为763.69亿元，权益拿地金额约为535.62亿元，占万科公布的新获取项目权益地价总额约38.77%；2021年，万科在上海区域内拿地40宗，拿地金额约为637.06亿元，权益拿地金额约为539.00亿元，占万科公布的新获取项目权益地价总额约38.46%；2022年（截至7月24日止），万科在上海区域内拿地5宗，拿地金额约为102.78亿元，地块均为自持。

收储无疑会影响未来表现。以万科在上海为例，证券之星地产搜索发现，除了位于宝山杨行的万科四季都会据传将于第四批次入市，万科与融信合作的中兴路一号、万科嘉定新城项目还没有明确的入市消息，如万科天空之城、万科四季都会类似的“红盘”也已经售完暂无房源。

同时，在对区域的把控上，以与万科天空之城相邻的招商虹桥公馆虽已售罄，但招商 蛇口在2022年两场集中供地中分别拿下青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块、青浦区徐泾镇双联路北侧B6-01地块、青浦区西虹桥沪青平公路北侧45-12、45-14地块，在未来对热点区域大虹桥的把控上，后者显然已经占尽先机。

据克而瑞上海统计的数据，2020年，万科在上海的权益销售额为200.64亿元，排名第2；2021年，万科在上海的权益销售额为129.54亿元，排名下滑至第7。

新区首上任

万科似乎已经在为新一轮布局开始了“换防”。

2021年12月16日，有媒体报道称，万科内部发文对上海区域进行人事调整：张海将继续担任开发经营本部首席合伙人兼CEO，不再兼任上海区域首席合伙人；上海区域原副总经理、杭州公司总经理吴镝升任上海区域首席合伙人。

上海区域内多个城市总经理相应调整：耿冰由南京公司总经理调任上海公司总经理；陈灏由无锡公司总经理调任杭州公司总经理；王昂由上海公司执行总经理调任南京公司总经理；陈江鸣由上海区域合伙人调任无锡公司总经理。

7月21日，万科全资子公司上海万科投资管理有限公司高管发生变更，原法人代表人张海、董事兼总经理陈江鸣、董事王昂、监事叶昌荣退出，吴镝担任法定代表人兼董事长。

为什么是吴镝？公开资料显示，吴镝是杭州万科继刘肖、李嵬之后，向万科内部输出的第三位区首，也是万科第一位女区首，在万科有着26年的工作履历。她于1995年加入万科，在沈阳万科当办公室秘书；3个月后，转入营销部门，先后担任营销经理、营销总监、副总经理等职，之后调任集团总部企划部总经理和产品品类部总经理。

2006年，吴镝调任深圳公司，4年后担任上海区域副总经理；2020年4月，出任杭州万科总经理后，一年半期间，杭州公司业绩名列前茅。

吴镝也是张海多年的得力助手。外界认为，由她执掌上海区域，张海的管控思路也被认为能得到延续，上海区域的业绩增长也会相对稳健。

万科对媒体方面的回应称，行业正面临巨大的挑战，需要充分发挥集团军优势，助力公司在管理红利时代健康稳健发展。一方面要在组织上加强一盘棋建设，全面提升开发业务的联合作战优势；另一方面也要把打胜仗的将领放到更重要的事业舞台，以激发团队斗志，打更多硬仗胜仗。此次上海区域的人事安排，就是基于以上目的。

重新“杀”回来的万科还能抢回昔日的席位吗？