“围标”解禁期到?万科上海新区首上任会带来什么新变化

证券之星地产 2022-08-02 23:22:47
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7月28日,上海2022年第二批集中供地出让落幕,以保利、招商 蛇口、华发为代表的国企、央企再次大放异彩。

来自证券之星地产统计的数据,上海第二批集中供地出让中,保利、招商 蛇口、华发(含联合体)共拿下13宗地块,总金额高达约423.82亿元,占本场土拍总金额约59.26%。

而在上海2022年首批集中供地中,招商 蛇口及其联合体就以169.45亿元总价拿下4宗地块,中国铁建以约69.26亿元总价拿下松江泗泾3宗地块,中国中铁以约60.37亿元总价在临港和青浦西虹桥分别拿地。

有人吃“肉”,有人却连“汤”都喝不上。受围标事件影响,有传闻称,事件的主角之一万科2年禁入上海市场,华润、中海3年不准在上海拿地。甚至有消息称,上海2021年首批集中供地出让时,三家被拒收报名参拍资料。

如今两年已过,虽然万科2021年曾参与设立了规模800亿元的城市更新基金,不知“解禁”后能否扳回一局?

库存吃紧?

万科年报显示,近年来上海区域销售一直名列前茅,营收与权益利润也在排在前位。

即使在疫情的影响下,2019年-2021年间,上海区域对万科总权益净利润的贡献能够保持在30%以上。

但纵向对比来看,就算是万科的“王牌部队”也扛不住市场压力。2021年,万科上海区域销售金额为2244.80亿元,同比减少6%;销售面积为1093.30万平方米,同比减少12%。相应地,万科上海区域营业收入同比减少7%至约1027.85亿元,权益净利润同比减少41%至约93.23亿元。

或许是受“围标事件”影响,万科上海区域拿地出现了放缓。

万科2020年年报显示,上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、盐城、绍兴、金华、泰州、台州;2021年,对上海区域的定义变为上海市、安徽省、江苏省、浙江省。

据中指研究院提供的统计数据,2020年,万科在上海区域内拿地53宗,拿地金额约为763.69亿元,权益拿地金额约为535.62亿元,占万科公布的新获取项目权益地价总额约38.77%;2021年,万科在上海区域内拿地40宗,拿地金额约为637.06亿元,权益拿地金额约为539.00亿元,占万科公布的新获取项目权益地价总额约38.46%;2022年(截至7月24日止),万科在上海区域内拿地5宗,拿地金额约为102.78亿元,地块均为自持。

收储无疑会影响未来表现。以万科在上海为例,证券之星地产搜索发现,除了位于宝山杨行的万科四季都会据传将于第四批次入市,万科与融信合作的中兴路一号、万科嘉定新城项目还没有明确的入市消息,如万科天空之城、万科四季都会类似的“红盘”也已经售完暂无房源。

同时,在对区域的把控上,以与万科天空之城相邻的招商虹桥公馆虽已售罄,但招商 蛇口在2022年两场集中供地中分别拿下青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块、青浦区徐泾镇双联路北侧B6-01地块、青浦区西虹桥沪青平公路北侧45-12、45-14地块,在未来对热点区域大虹桥的把控上,后者显然已经占尽先机。

据克而瑞上海统计的数据,2020年,万科在上海的权益销售额为200.64亿元,排名第2;2021年,万科在上海的权益销售额为129.54亿元,排名下滑至第7。

新区首上任

万科似乎已经在为新一轮布局开始了“换防”。

2021年12月16日,有媒体报道称,万科内部发文对上海区域进行人事调整:张海将继续担任开发经营本部首席合伙人兼CEO,不再兼任上海区域首席合伙人;上海区域原副总经理、杭州公司总经理吴镝升任上海区域首席合伙人。

上海区域内多个城市总经理相应调整:耿冰由南京公司总经理调任上海公司总经理;陈灏由无锡公司总经理调任杭州公司总经理;王昂由上海公司执行总经理调任南京公司总经理;陈江鸣由上海区域合伙人调任无锡公司总经理。

7月21日,万科全资子公司上海万科投资管理有限公司高管发生变更,原法人代表人张海、董事兼总经理陈江鸣、董事王昂、监事叶昌荣退出,吴镝担任法定代表人兼董事长。

为什么是吴镝?公开资料显示,吴镝是杭州万科继刘肖、李嵬之后,向万科内部输出的第三位区首,也是万科第一位女区首,在万科有着26年的工作履历。她于1995年加入万科,在沈阳万科当办公室秘书;3个月后,转入营销部门,先后担任营销经理、营销总监、副总经理等职,之后调任集团总部企划部总经理和产品品类部总经理。

2006年,吴镝调任深圳公司,4年后担任上海区域副总经理;2020年4月,出任杭州万科总经理后,一年半期间,杭州公司业绩名列前茅。

吴镝也是张海多年的得力助手。外界认为,由她执掌上海区域,张海的管控思路也被认为能得到延续,上海区域的业绩增长也会相对稳健。

万科对媒体方面的回应称,行业正面临巨大的挑战,需要充分发挥集团军优势,助力公司在管理红利时代健康稳健发展。一方面要在组织上加强一盘棋建设,全面提升开发业务的联合作战优势;另一方面也要把打胜仗的将领放到更重要的事业舞台,以激发团队斗志,打更多硬仗胜仗。此次上海区域的人事安排,就是基于以上目的。

重新“杀”回来的万科还能抢回昔日的席位吗?


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