招商蛇口重回行业前十 2020年实现销售金额 2776.08 亿元

（原标题：招商蛇口重回行业前十：归母净利润五年来出现首降，真实负债存疑）

超额完成2020年销售目标的招商蛇口2021年设置了新目标：3300亿。

在2020年业绩发布会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰透露，公司2021年将力争实现签约销售额3300亿元、新开工面积1300万平方米、竣工面积1300万平方米的业绩目标。并且，考虑到目前可售货值、去化速度，他认为完成目标是很有机会的。

招商蛇口2020年也取得了看似不错的业绩：报告期内，公司营业收入约为1296.81亿元，同比增长32.71%；经营活动产生的现金流量净额约为276.22亿元，同比大增99.98%。

在2020年房企销售排行榜上，招商蛇口顺利登上第10名的位置。管理层们进一步表示，希望能稳定在前10强，排名能够逐步稳步地提升。

降负债方面，招商蛇口于2020年三季度时就已实现“三条红线”全部达标，各项指标还持续转好：截至2020年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为58.84%，净负债率28.81%，现金短债比 1.23。

但是，招商蛇口期内归母净利润近5年来首次出现了下滑，约为122.53亿元，同比下降23.58%。

增收不增利

招商蛇口在年报中解释称，归母净利润下降的原因，系公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长，但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降。

根据年报数据，截至2020年12月31日，招商蛇口社区开发与运营毛利率为18.06%，同比下滑6.14%；园区开发与运营毛利率为35.22%，同比增长3.33%。

另一方面，招商蛇口将归母净利润的降低归因于公司参考市场价格对2020年末存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，本年计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元，减少公司2020年度归属于上市公司股东的净利润21.84亿元。

而年报还显示，截至2020年12月31日，招商蛇口存货约为3607.93亿元，占总资产48.94%，较年初增长15.66%。年报解释为系新增项目和基建投入增加。

对此，蒋铁峰承认，计提减值准备的主要是2016年、2017年限价政策那时拿的高价地。年报显示，2020年招商蛇口计提存货跌价准备约25.3亿元，同比增加近5亿元，涉及北京、佛山、重庆、珠海、郑州、合肥、济南、肇庆等项目。

图片来源：招商蛇口2020年年报

其中，市场消息称，计提最多的北京都会中心项目拿地25个月才首次开盘，位于佛山的招商曦岸、招商岸芷汀兰被曝因为疫情原因打折销售……

值得注意的是，报告期内，招商蛇口少数股东损益达46.6亿元，同比增长65%。招商蛇口财务总监黄均隆表示，公司2017年合作拿地相对较多，2020年结转时就会导致少数股权的提升。招商蛇口也在考虑拿地和合作模式，适当提高拿地权益比，未来结转权益利润贡献要比今年会多一些。

当后续是否还有存货减值压力时，黄均隆表示，招商蛇口每年年末都会对资产做减值测试，未来减值要视行业政策、市场、公司资产状况来定。

真实负债与维权频频

尽管增收不增利，多项数据指标显示招商蛇口已经开足马力。

2020年，招商蛇口新增计容建面1624.83万平方米，同比增加14%。其中斥资超200亿元在上海拿地，位居房企上海拿地金额排行榜之首。

同时，招商蛇口加快去化销售，在杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波等地销售突破百亿元，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%。

招商蛇口管理层也在业绩会上表示，2020年公司从拿地到开盘平均216天，同比提速93天。个别城市实现拿地隔天就报批报建，部分项目从拿地到开盘仅3-4个月。

土地储备方面，2020年，招商蛇口累计获取土地98宗，新增土地面积687.98 万平方米，总计容建面1624.83 万平方米，权益面积 1044.82 万平方米。

在新的财年，招商蛇口无疑有更大的雄心。蒋铁峰表示，招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档，拥有更大的举债融资空间，有利于未来继续加速拿地，在扩大土储规模，在融资受限的大环境下更具资金优势。

但招商蛇口的真实负债存疑，在年报中首次披露了表外负债情况：公司参股未并表住宅地产项目有息债负债总额288.00亿元，其中本公司提供担保对应的融资 27.87 亿元；本公司并表住宅地产项目合作方股东投入净额303.08亿元，其中股权出资338.54 亿元; 参股未并表住宅地产项目合作方股东投入净额 818.96 亿元，其中股权出资 555.35 亿元。

只有“并表住宅地产项目合作方股东投入”能在招商蛇口的资产负债表中体现，对应“少数股东权益”，部分投入体现为“其他应付款”。而表外项目，有息负债288亿元，合作方股东投入净额818.96亿元，如果不考虑其中部分股东投入为有息负债，招商蛇口参与的表外项目总资产将超过千亿。

负债扩大的同时，维权也在招商蛇口各地项目频频上演。

2020年4月，合肥招商雍华府的业主发现家中空调外机位被擅自改建、大理石断裂，部分楼步行梯没有贴砖，小区人车未分流；6月，业主投诉重庆招商雍璟城一期车库房屋漏水、小区部分外墙鼓包、室内空鼓。

但招商蛇口目前在上海的项目销售单价大多不超过6万元/平方米，想要打造10万元/平方米的项目，能否得到市场认可，还未可知。

商业发力

值得关注的是，招商蛇口还要在持有型物业方面发力。在招商蛇口新的5年规划中，将产业园区和集中商业定位为公司成长性业务。

招商蛇口董事长许永军在业绩会上称，公司规划了五年内实现百亿商业收入、百个大型集中商业。蒋铁峰表示，招商蛇口要打造4个IP，分别为园区、集中商业、招商积余和邮轮产业，招商积余为招商蛇口旗下的轻资产运营服务平台。

他透露住宅赚的钱一部分投给商业长期回报，新增的投入主要投商业，大概有一个投资比例，每年购地金额10%左右投向持有商业。

而在不久前，招商蛇口还挖来了原凯德中国总部商用管理董事总经理袁嘉骅。蒋铁峰表示，袁嘉骅在持有物业领域有丰富的经验，请他加盟，重点希望提升公司在持有物业，特别商业和写字楼方面的管理能力，从品牌效应、人才、能力、创新等多个维度提升经营水平，向国内领先水平靠拢。

不过早在2006年招商蛇口已打造蛇口花园城项目，近年来吸收中航地产平台后商业产品线也拓至海上世界、花园系、九方系等，发展势头较华润、龙湖、印力等仍有些缓慢/但对于盘活招商蛇口拥有的巨大存量资产无疑是有益的。