财务稳健、住宅商业双发力 新城控股追求有质量增长

目前，疫情的发展逐渐放缓，社会上各行各业的正常经营活动陆续重启，房地产成为国民经济中恢复最快的行业之一。曾经经历了巨大波动的新城控股，也已逐步走出阴霾。

7月8日，新城控股发布6月份及第二季度经营简报。经营简报数据显示，今年6月新城控股实现合同销售金额约260.66亿元，销售面积约223.38万平方米，继5月环比上升24%后，6月销售环比再次上升约16%；1-6月公司累计实现合同销售金额约975.21亿元，累计销售面积约877.53万平方米。

业绩向好以及稳健的财务状况，给了新城在投资端持续发力的底气，进入2020年，新城控股扩充土储的步伐进一步加快，在前5个月持续扩大投资的基础上，6月新城控股再次斩获19个优质项目。

在融资端，今年以来新城控积极拓宽融资渠道，融资规模大幅增加，融资成本也持续降低。

财务稳健融资渠道畅通

根据2019年报，新城控股现金流状况和经营情况良好，财务状况得到进一步的改善。

2019年年报数据显示，公司资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和前一年同期基本持平；同时，净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分点，至16.36%。

截至2019年末，公司经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，其中145亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过2倍。公司流动性充裕，且具备较强的偿债能力。

财务无忧的新城，盈利能力依旧较强，年报显示，2019年新城控股归母净利率为14.74%，毛利率达32.64%，均处于行业高位；加权平均净资产收益率为36.86%，位居行业前列。

在房地产行业融资渠道持续收紧的背景下，新城控股稳健的财务管理策略，让多元化、低成本的境内外融资渠道更加畅通。

除了传统的银行融资外，新城控股还接连发行美元债、公司债、超短期融资券，以及吾悦广场经营性物业贷、CMBS资产证券化产品等，积极拓宽融资渠道。今年5月至6月，公司接连成功发行10亿元超短期融资券、15亿元中期票据、7.5亿元超短期融资券以及4亿美元的优先票据等，并持续降低融资成本。

抓住窗口期补充优质土储

今年以来，新城控股持续加大在土地市场的投入，积极抓住市场低点、不断扩充土地储备，为后续发展蓄力。在3月31日举办的年度业绩说明会上，新城控股管理层就表示，今年预计将销售额的40%用于土地投资。

据克而瑞榜单数据，新城控股上半年新增土地货值1170.5亿元、新增土地建筑面积977.6万平方米，对比其前四个月新增587.5亿元的土地货值和525.2万平方米的新增建筑面积，涨幅均在2倍左右。不难看出，今年二季度尤其是近两个月以来，在城市加速供地、融资相对宽松、销售逐渐回暖的带动下，新城控股投资力度加码显著，不断为企业长远发展蓄势储能。

在拿地结构上，今年以来，新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州、南宁等全国重点省会城市，持续加大高能级城市布局，形成全面、均衡的布局结构。充足优质且布局均衡的土地储备，不仅有助于提升企业的抗风险能力，也为新城控股下半年以及未来的长远发展打下坚实基础。

“纯住宅开发，销售额高，但利润率逐步下降，市场规模方面，蛋糕就这么大，未来可能会慢慢有一些收缩。新城利润主要来源，从住宅开发转向商业综合体开发，未来收益和利润可能主要会来自于商业管理。”这是新城控股董事长王晓松基于目前房地产市场环境的一个判断。

事实上，新城在商业板块的发展上，始终走在前沿。

2019年，全年21座吾悦广场满铺开业，累计开业63座，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%。

在疫情影响下，吾悦广场的运营情况依然表现稳定。二季度经营简报数据，上半年新城控股旗下吾悦广场的租金及管理费收入为21.32亿元，同比增长22%。

根据2019年年报，新城控股今年租金及管理费收入目标为55亿元，目前约已完成年度租金目标的39%。考虑到今年将有30座吾悦广场集中在下半年开业，新城控股有望稳步实现全年商业营收目标。

截至2020年6月24日，新城控股旗下吾悦广场已进驻全国105个城市，开业、在建及拟建的吾悦广场数量达131个，持续形成商业规模和竞争力。

在业绩会上，王晓松表示，新城不会为了规模而冲规模，公司目前是以投资回报率为核心，聚焦利润，提质增效。

如何走得更远，成为各个房企必考题。一向实施“住宅+商业”双轮驱动战略的新城控股，增加了自身的安全边际，未来也将更加稳健。

“愿望就是把新城做成百年老店”，这是王晓松的原话。