招商蛇口抢地，中海开心了

文/北京进深 徐迪

6月23日下午，通州九棵树6016地块完成出让。

5家国央企参与本场土拍：中海地产、招商蛇口、保利发展、建发房产、绿城中国。

现场经过173轮举牌，最终由招商蛇口以10.217亿元总价拿下。

折合楼面价约3.03万元/㎡，溢价率21%。

  现场速写

拍卖前预期的热门选手中海地产，现场并未积极举牌。

反倒是建发房产从一开始拼杀到最后，号码牌举得又高又快。

百手之内，保利发展存在感很强，后期被绿城接手。

招商蛇口前期举过几手之后，一度静默，直到地价突破9.9亿元，场上只剩下建发还在对抗。

两家房企今年在北京都没有新增土储，拿地意愿强烈。

而6016这幅被市场检验过的通州老城地块，显然是绝佳的补仓机会。

这块地南面就是中海玖树满和，今年北京小阳春的主力热销盘之一。

中间仅隔一条街坊路，早期的土拍文件中，两块地曾被视为“孪生兄弟”。

文件里甚至明确预留了地下连通的条件：若建设单位为同一主体，地下可通过特定区域连通。

玖树满和今年3月份取证开盘，总计578户，目前网签约540套，已进入到尾盘出清阶段。

玖树满和的拿地价是2.29万/㎡，网签均价5.1万元/㎡。

三个月清盘，并且价格也扛住了，称得上是一个“叫好又叫座”的标杆项目。

仅隔半年，6016地块就挂牌出让，这个土拍节奏控制得恰到好处，正好能接上玖树满和的尾盘销售期。

招商近两年在通州陆续开发了璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅等一系列住宅产品，在2025年市场整体承压的背景下，这三个项目累计网签量近1400套。

曾经有一个非常直观的数据：在通州，每网签三套房，就有一套出自招商蛇口。

可见其在通州的品牌号召力和对购房者的吸引力。

非常有意思的是，招商与中海在通州有着微妙的“竞合”关系。

一方面是两家房企在通州的布局，产品的直接竞争关系；另一方面，招商在通州的小爆款朝棠揽阅，背后也有中海地产的股份。

自去年4月初拿下朝棠揽阅地块后，招商蛇口在北京已有超过1年的揽储断档期。

今年参与了几场土拍均未能如愿，招标计划一则接一则地出。上周在丰台桥南地块的较量，更是与国贸地产火拼到了最后。

九棵树这块地，招商蛇口也是在其挂牌当天（5月18日）就发出了招标计划。

历经漫长的蛰伏与几番鏖战，招商蛇口此次的拿地决心，显然已被推向了最高潮。

  地块信息

九棵树6016地块土地面积约2.11公顷，地上建筑规模约3.38万㎡，容积率1.6，限高45米。

地上需配建社区综合服务中心1处，总面积约1000㎡；配电室2处，总建筑面积300㎡。

此外还有物业用房、便民菜店、便利店、快递服务站等配建，可结合需求设置在地下。

加上配建，这块地的成交楼面价将达到3.15万元/㎡。

6016地块容积率仅有1.6中，北面的中海玖树满和容积率却达到了2.2。

那么是否6016地块会更低密？

看出让指标，6016地块要求沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间，不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

地块北面还有老社区，南边被玖树满和抢先建了一排小高层。

三面一夹击，6016地块的容积率，只能硬生生降到1.6。

降到这个数，才能做到与中海玖树满和平权的产品。

1.6的容积率是真的，因为让出的空地多，园林绿化会更好。

但这个“低密度”实际上是牺牲了可盖楼的面换来的，去掉退线部分，实际容积率与玖树满和差不多。

并且园林、退线区域的建设成本仍需摊入，所以单位建面的实际成本，可能会略高于容积率2.2的玖树满和。

这也是这块地难以拍出高溢价的原因之一。

  区位地段 

位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站。

周边有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。

这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。

刚发布的第四轮清单中，九棵树板块还有一宗地块待供应，为同仁堂0302-6037地块，紧邻地铁1号线土桥站。

占地1.61公顷，规划地上建面3.22万㎡，容积率2.0。

虽然同属一个街区，但6037地块与九棵树双子还是有一定距离的，直线超过3公里，地铁3站地。

6037地块更加往东，位置上靠近六环。南边就是环球影城，还有去年底才开业的湾里购物中心，步行可达。