中国铁建2025地产板块巨亏31亿，负债连增四年，孙洪军如何破局？

3月30日，央企基建龙头中国铁建正式披露2025年年度业绩报告。

报告显示，公司2025年实现营业收入10297.84亿元，同比下降3.50%；归母净利润为183.63亿元，同比下降17.34%；扣非归母净利润为159.98亿元，同比下降24.98%，整体业绩呈现承压态势。其中，作为中国铁建核心房地产平台的中国铁建地产，成为拖累集团业绩的关键因素，2025年净利润亏损31亿元，由盈转亏的态势十分明显。

值得注意的是，在中国铁建总资产持续扩张的同时，其负债总额已连续四年稳步上升，债务压力不断累积。自2021年以来，公司负债总额分别达到1万亿元、1.14万亿元、1.25万亿元、1.44万亿元，到2025年更是攀升至1.66万亿元，负债规模的持续增长也让企业资金面面临不小挑战。不过年报中也有亮眼表现，2025年中国铁建全年新签合同总额达30764.97亿元，顺利完成年度计划的100.5%，同比增长1.30%，其中境内业务新签合同额27131.57亿元，占新签合同总额的88.19%，同比微降0.43%，而境外业务表现突出，新签合同额3633.40亿元，占比11.81%，同比大幅增长16.46%，成为拉动新签合同增长的重要动力。

具体到房地产业务，2025年中国铁建地产共计实现销售金额756.42亿元，销售面积557.74万平方米，实现结转收入665.64亿元，毛利57.27亿元，毛利率为8.6%。作为国资委核定的16家以房地产为主业的央企之一，中国铁建地产曾凭借多元产品系列在行业下行期逆势扩储，一度跻身行业前列，2022—2023年权益拿地金额稳居全国TOP10，行业排名快速提升，但激进扩储叠加市场深度调整，其销售端持续承压，销售额从2022年的1281亿元逐步回落，2024年跌出千亿阵营至964.4亿元，2025年进一步降至733.4亿元，同比再降超230亿元，北京、成都等地标杆项目去化缓慢，库存压力直接传导至经营端。

管理层的变动也未能扭转业绩下滑的态势，2024年9月，孙洪军接任中国铁建地产党委书记、董事长，打破此前内部晋升惯例，但履新不足两年以来，公司业绩未见好转，反而持续恶化，2024年营收同比下滑26%，归母净利润暴跌95%，2025年营收微降至464.66亿元，净利润更是直接亏损31.35亿元，彻底由盈转亏，期间少数股东损益分配、季度营收不均衡、项目结转节奏等问题也引发市场广泛关注。

业绩亏损之外，中国铁建地产的资金链压力更为紧迫，截至2025年三季度末，公司有息负债达874.61亿元，其中一年内到期有息负债321.34亿元，应付账款159.39亿元，而货币资金仅115.54亿元，粗略测算短期资金缺口超200亿元，短期偿债压力突出。与此同时，公司存货规模居高不下，同期存货账面价值达1461亿元，占总资产比例超63%，在市场下行、去化放缓的背景下，大量沉淀资产难以快速变现，进一步加剧了现金流紧张。为缓解资金压力，中国铁建地产在2026年初加快融资节奏，2月发行10.1亿元中期票据，3月完成23.4亿元公司债发行，所筹资金主要用于置换到期债务、补充流动性。

2026年作为“十五五”开局之年，中国铁建明确提出加快转型升级、全面提质增效的目标，并制定了全年经营计划：新签合同额3万亿元，营业收入10016亿元，成本费用及税金9720亿元。在集团“开局首战必胜”的要求下，地产板块的“止血”与扭亏成为关键任务。

3月下旬，中国铁建地产召开2026年经营工作会，孙洪军等管理层明确了未来发展方向，将稳住房开基本盘，以更少资金撬动更多项目，同时做大轻资产“第二增长曲线”，加快培育战新业务，提升周转与效益。

背靠央企信用与母公司的雄厚资源，中国铁建地产仍具备融资与项目获取的优势，但如何平衡规模与利润、加快库存去化、压降负债规模、守住资金安全底线，将是孙洪军团队接下来需要攻克的核心考题，这家曾经的央企地产“黑马”能否在2026年走出亏损泥潭、重回稳健增长轨道，仍值得市场持续观望。