上海首轮土拍揽金134亿!象屿入主内环 越秀、华发持续补仓

3月14日，上海2024年首批次第一轮土拍正式打响，此次土拍共出让5宗宅地，均为住宅用地，总出让面积约14.37万㎡，总起价122.96亿元。最终4宗封顶、1宗溢价成交，总成交金额达到约134亿元。

首日，越秀7.5亿摘得杨浦长海地块；闵行古美地块则由中铁置业&华发中签，金额34.7亿。次日，中铁建联合国贸，经过摇号以49.75亿拿下浦东北蔡地块；象屿15.53亿斩获静安中兴路地块；中建八局力压国贸，26.57亿摘得宝山顾村地块。

1、越秀7.5亿夺得头筹

越秀以7.5亿摇中杨浦区长海340街坊地块，楼面价43941元/㎡，溢价率9.58%。地块出让面积只有7458.94平，容积率2.3，住宅套数下限130套，虽然地块很小，但利润率和去化率不用担心。共有5家单位参拍，全部参与摇号，除了得主越秀，还有保利置业、象屿、中铁建、联发。

地块位置核心，三轨交汇，直享五角场和新江湾城双重顶级配套，周边新房项目稀缺，市场预期较好。

自2021年首入上海以来，越秀先后布局闵行梅陇、杨浦、嘉定新城、静安、普陀，打造了天樾园和、和樾天汇、嘉悦云上等项目。

2023年，越秀在上海地区以159.2亿的销售额列所有房企第十位，占到集团累计合同销售金额（1420.3亿）的11%。

此次拿下的杨浦地块，是越秀在上海的第6个项目，也是去年以来的竞得的第三宗地块，其余2宗也都报价至封顶：

2023年4月一批次，越秀通过一次性报价竞得静安中兴社区地块，金额7.2亿，楼面价67936元/㎡，溢价率7.5%。项目案名为静安悦，于今年1月底开盘推出全部80套房源，均价121000元/㎡，认购率155%，已基本去化完毕。

12月四批次首轮中，越秀斥资47.85亿在普陀北新泾成功拿地，楼面价66210元/㎡，溢价率10%，目前未开盘。

2、中铁置业&华发幸运摇中热门古美

首日最受欢迎的便是闵行区七宝镇古美北社区S110501单元17-01、21-01地块。地块共吸引了12家单位报名参拍，为当日最热门的地块。这也是2023年三批次开始重启招挂复合后，首宗需要“打分入围”地块。

地块第一轮评审结果约在19时出炉，安徽高速和大华出局，剩余10家房企进入竞价。十进一的概率，最终华发和中铁置业联合体胜出

华发作为近两年重仓上海市场的典型，自2022年以来累计拿地11宗，总权益拿地额349.1亿，列同期所有房企第二。

目前华发在沪有主要有静安华府和海上都荟在售以及还未开盘青浦赵巷、嘉定南翔、闵行古美地块，以及虹口旧改地块和浦东城中村项目。

2014年进驻上海以来，华发已跻身上海头部，2023年华发全口径销售额排名上海第4，操盘及权益口径销售额均进入TOP3

值得一提的是，华发在古美板块已有开发运营经验。本案东侧一路时隔，即是其开发的古美华府和古美华庭项目，每次开盘均保持热销。

3、国贸&中国铁建斩获浦东北蔡地块

地块有5家竞拍房企，单独竞买2家，联合竞买3家。地块总建面高达12.23万方，预计供应900多套住宅，未来会形成百亿货值，所以吸引来了各大国央企。最终，国贸&中国铁建以49.75亿元拿下，联动价为9.2万/㎡。

当建筑系央企纷纷扎堆上海，中国铁建表现亮眼，2023年在上海劲销225亿排名前7。在权益拿地的排行榜上，中国铁建已经从前10攀升到第6位，成为上海楼市的中坚力量。

尤其是相比其他中建系、中铁系、建工系，中铁建是少有的、能够打出自家产品线口碑的房企。近期国贸虹桥璟上近期在上海市场表现也受到业内关注。中铁建+国贸这组合，希望能够为上海市场更多想象力。

4、中建八局收下冷门顾村地块

相比其他地块，宝山顾村相对冷清不少，仅有中建八局和国贸参拍。地块有绿色建筑一星要求，无超低能耗建筑要求；配建不少于400平方米的社区养老服务设施；保障房比例5%！

地块位于外郊环间，虽地处1号线和7号线的中间，但距离1号线约3.9公里，距离7号线约4.4公里，轨交配套存在明显劣势但联动价5.1万，价格比招商的潘广路TOD还要高，

最终由中建八局通过一轮报价以总价26.57亿元溢价5.56%，楼面价27974元/平方米拿下了这块冷门地块。期待溢价拿下冷门块的中建八局，可以用产品和销售表现，回击市场的质疑。

5、象屿终于入主上海内环

此次土拍中，盈利最为可观的当属静安中兴地块，该地也是本场土拍起始楼板价和房地联动价最高的地块，房地联动价高达12.5万元/平方米（公寓，风貌18万元/平方米），与去年10月保利竞得的280-06地块价格持平。

地块总建筑面积只有1.95万方，资金压力较小，因此吸引了保利发展、招商、象屿、上海城建等房企参拍，在触发上限价后，进入竞报高品质建设环节，其中3家竞拍人均接受8%公租房比例上限，转入摇号环节，最终象屿中签，成交楼面价约79779元/㎡。值得一提的是，此次拍卖的五块地块象屿报名参加了四块。这是其此次唯一获取的地快。

虽然该地块小，但风貌地块开发难度众所周知，同时面临着中兴路社区的残酷竞争，其中：万科13.3万的万科雅宾利四期；保利住宅12.5万，风貌别墅18万的保利静安中兴路项目；招商+华发别墅21万的静安城市更新项目。

数据显示，2023年象屿地产全年销售额约425亿，其中象屿上海销售约285亿，上海市场占象屿整体规模的三分之二。近两年象屿在上海规模拓张明显，项目大多分布在嘉定新城、大虹桥、吴泾等外围板块。产品和销售额的不断增加却带来了象屿维权事件的层出不穷，以及市场对其品牌信任的坍塌。本次象屿如愿杀入市中心，不知道能交出什么样的作品面向市场？我们也将拭目以待！

总之，3月以来，各地相继迎来龙年首轮土拍，从结果来看，明显能够感受到土地市场回暖，2024年上海一批次首轮土拍保持较高热度，5宗地吸引了超20家房企报名参拍。

业内人士分析，继广州120平方米以上、香港取消限购之后，上海本轮土拍开拍首日（3月14日），新一线城市的风向标杭州也出台重磅楼市新政，全面取消二手房限购，为提振城市购房需求，限购放松的春风或将在一线和新一线城市中逐渐展开，这在一定程度上势必提振房企信心，土地市场热度有望在二季度有所提升。