物管行业的“中场战事”：龙头企业“大鱼吃大鱼” 下半年更多收并购机会将涌现

房企放弃“唯规模”论的时代，物企加紧跑马圈地。

10月15日，红星美凯龙公告称，拟出售子公司美凯龙物业80%股权与旭辉永升(海南)，现金代价为6.96亿元；9月28日，碧桂园服务公告称，将以不高于33亿元的总代价收购彩生活旗下核心平台邻里乐100%股权；9月20日，碧桂园服务公告称，与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元代价收购富良环球，由此间接收购其所持的各目标公司100%股权……

据嘉和家业不完全统计，截至2021年9月末，行业共发生超60宗收并购事件，其中明确披露金额的交易总额超250亿元，远超2020年全年总额。

“大鱼吃大鱼”行业马太效应加剧

中指物业研究指出，早期物业公司的交易标的，大部分是与地产公司无关联或未上市的第三方物业公司，2021年开年的两宗交易直指地产公司旗下的物业公司，碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务将物业公司收并购标的延伸至上市公司，因此也成为物管行业收并购“大鱼吃大鱼”时代到来的标志性事件。

拥有资金优势的企业在市场上寻找优质标的与合作机会，大型收并购也因此频频出现。据嘉和家业的研究，截至目前，在明确披露金额的收并购事件中，有6宗的交易对价超过10亿。大型收并购的交易贡献了市场总额的主体部分，其中，仅碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、富良环球以及邻里乐控股这三宗收购金额即已超过180亿元，占市场披露总额的65.6%。

而从买方的集中程度来看，2021年的买方更加集中于头部企业。2021年前三季度，碧桂园服务、雅生活服务、龙湖智慧服务三家企业的收并购宗数占总数的三分之一，表明行业龙头企业规模扩张速度加快，成长型物业的发展空间进一步被压缩。

从物业企业收购的标的来看，物企在收购时也不再单纯注重规模。以合景悠活为例，收购雪松智联以深化公共建筑、产业园区、城市运营服务等业态布局；碧桂园服务收购富良环球以增加一、二线城市优质项目，提升商业物业项目管理竞争优势。

据克而瑞测算，2020年百强物业企业管理规模集中度达33%，TOP10企业集中度达11%，较2015年的18.1%与6.9%几近翻倍。从规模上看，截至2021年年中，47家上市物企总在管面积达52.4亿㎡，其中5家企业在管面积超3亿㎡，16家企业在管面积超1亿㎡，头部企业与尾部企业在管规模差异高至378倍。

中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟在接受媒体采访时表示：“通过并购，行业优质资源正在加速向头部企业聚集，物管行业集中度增速或超预期，行业进入洗牌阶段。”

牛晓娟认为，对于具备充足现金储备的头部物企而言，通过收购优质资产，可以高效、高质地促进企业管理规模、服务质量和经营效益的提升，“这是整合优质资源，筑高企业护城河的好机会”。而对于中小物业企业而言，IPO或许不再是企业做大的唯一路径，头部企业的竞赛为中小物业企业提供了一条全新的退出道路。

更多收并购机会将涌现

兴业证券在研究报告中指出，房地产行业的政策调控已进入常态化阶段，板块内部分化会持续进行，出售物管板块会成为中小地产公司融资纾困的选择之一，今年下半年物管公司有望获取更多收并购机会。

而一些龙头物企已经通过IPO加强资金实力。2020年以来，港交所新上市的物业服务企业已达到21家，包括恒大物业、融创服务、世贸服务等，这些企业招股书中披露募集资金60%左右都会用于收并购。

其他物管企业也通过母公司的支持以增发配股等方式补充了资金，为下一步的收购行动提供了支持。如世茂服务10月20日公告，拟按世茂服务每股15.18港元的价格配售1.15亿股股份，预计认购事项完成后，募集所得款项净额约为17.35亿港元，所募集的资金公司将用于潜在并购、业务扩展、一般营运资金及一般企业用途。

同时该公司发行本金总额31.10亿港元的可换股债券，按初始转换价每股世茂股份18.22港元计算，债券最终可转换成1.706亿股，占世茂服务的已发行总股本的7.22%，以及转换时扩大的世茂服务已发行总股本的6.73%。

据克而瑞统计，截至2020年底，已经上市的物管企业中持有现金超过20亿的就有24家，整体来看这些龙头物企的持有现金较为充足，足以继续支撑2021年高强度收并购行动。

物企被收购，一方面说明其自身价值，一方面也反映了潜在的问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似出售说明物业其实有一个尴尬，虽然人人追捧物业行业，但是其实因为不太盈利，所以其实此类资产的地位并没想象那么高。这也和开发商的心态有关。开发商现在重心其实还是在房地产开发业务方面，物业方面至少还不会有难割舍的心态。类似出售至少说明房企把回笼资金作为主要的考虑点。

对于收购方来说，中指物业研究指出，“大吃大”以后，如果后期的整合能够实现协同，产能、研发及共享优势都能充分体现，双方都能迎来一个持续共赢的局面。反之，一旦在整合和优势互补过程中，收购方给被收购方赋能的能力不是非常突出，这笔收购就很难发挥预期中的效力。

毕竟收购方买来的不是一个既定标的，而是一个团队及其生产能力。这个团队的生产能力能不能利用好，整合好是一笔收并购成功与否的关键点。

不过，需要注意的是，在近期召开的碧桂园服务投资者电话会议上，碧桂园服务管理层提到大型收并购交易背后最大的风险来源于开发商的不确定风险。

如受花样年暴雷影响，碧桂园服务于10月4日晚间曾连夜发出公告称，彩生活未能偿还其借出的7亿元贷款，协议质押的邻里乐股权目前已被执行。

碧桂园服务称解决措施就是落地多少面积，给多少钱；在途的面积，有担保也不认，落地了，再给钱。

看来对于手持大量现金的“头号玩家”们来说，物业收并购市场，也是风险与机遇并存。