金科新故事：奔4500亿目标

近日，金科在其战略规划说明会上，金科股份管理层称，力争到2025年总销售规模在4500亿元以上，年复合增长率15%以上。

为了冲击销售目标及回笼资金，金科已经不是第一次在销售上下功夫。8月份，该公司被曝多地项目推行“首付贷”，以“低首付”及“首付分期”为核心内容的“金科超燃置业计划”的宣传也铺天盖地，值得注意的是，提供首付贷的公司科易小贷与金科为同一个大股东。

今年7月，金科位于重庆大本营的联发东悦府项目10栋楼楼栋基础下沉，房屋出现结构裂缝及部分指标超出规范要求等，被监管部门勒令推倒重建。随后，金科提出补偿方案，但依然有部分业主不满意。

频遭问询，高层说年末符合三道红线要求

新故事是，12月14日，金科发布公告称，在综合“规模、业务、利润、负债”等因素的动态平衡测算下，计划公司及所投资的公司力争到2025年总销售规模4500亿元以上。在地产+业务上业务销售模达到500亿元以上等等。

然而，今年4月份，深交所发问询函， 内容涉及金科股份员工持股计划、存货情况、联营、合营企业往来款和合作方经营往来款以及分红情况等。同样情况发生在去年5月20日，深圳证券交易所发布关于对金科地产集团股份有限公司的年报问询函。主要关注的是两个问题，一是利润增长趋势有疑问，二是金科股份的控制情况。

深交所在问询函表示，2017年至2019年期间，公司归属于母公司股东的净利润同比增速分别为43.67%、93.85%和46.06%，公司各年末的少数股东权益分别为25.97亿元、145.86亿元、247.84亿元，均呈现持续增长态势。而归属于少数股东损益分别为2.81亿元、1.91亿元、7.60亿元。少数股东损益与少数股东权益、公司归母净利润增长趋势不一致。由此引发其明股实债的猜想。

8月份，房企融资“三道红线”接踵而至，对比融资新规，金科触及了两道。截至2020年9月30日，金科股份负债规模已经达到3206.73亿元，公司的有息负债为1025.48亿元，同比增长3.91%。

截至2020年9月30日，金科股份剔除预收账款和合同负债后的资产负债率为72.71%，净负债率121.52%，现金短债比为1.02倍，也仅仅是刚好达标，短期偿债压力及降负债压力犹存。金科股份曾表示，公司争取在今年年末实现三道红线满足监管要求。

今年前十一个月，金科销售额约1954亿元 完成年度目标88%，存在一定的压力。随着公司规模的扩张，其负债及存货也大幅增长。金科不惜用引发争议的方式来促进销售，或许与这些有关。

土储充足，存货问题依旧突出

去年5月，深交所的问询中就提到了金科高库存问题。2018年末金科存货1608.35亿元，占总资产比例为69.7%，同比增加幅度为50%。2019年，金科股份的存货为2142.4亿元。2020年上半年，金科股份的存货为2339亿元，超过了去年全年的存货规模，占其总资产的比重63.69%。

3月3日，金科股份发布2019年存货跌价准备公告，对旗下重庆、安徽、四川、山东、江西等地9个项目计提存货跌价准备9.82亿元。同时金科在公告中称，存货跌价影响归母净利润减少9.56亿元。房地产市场的降温，在高库存状态下，存在很大的存货跌价风险。

从布局上以二、三线为主，一、四线城市为辅。据相关媒体统计，截至2019年末，金科的土地储备在三、四线城市占总土储比例为49.2%。“棚改货币化”红利减弱，三四线去库存面临着一定的压力，这也一定程度上解释了金科的存货问题。

年初的业绩会上，喻林强表示，一二线和三四线城市都有自身优势和不足，好坏不能一概而论。其坦诚，三四线城市也存在一些问题，如人口流出、去库存任务存在一些困难、棚改进入尾声、三四线城市债务及杠杆的风险。据悉，金科在推行首付贷活动时，主要只针对三、四线城市，而类似杭州、合肥等省会城市并未推行类似活动。

半年报显示，截至报告期末，公司总可售面积超7400万平方米，重庆占比为25%，华东、西南(不含重庆)、华南、华北占比分别为25%、16%、17%、8%、4%。

虽然金科与往年相比拿地有所放缓，但总体规模依旧很大。今年前三季度，金科股份新增土地123宗，计容建筑面积1995万平方米，合同投资金额740亿元，权益合同金额433亿元。

海量的土储，金科提出更高销售规模有了底气，在地产+也提出更高的要求，只是，多元化发展需要时间，需要耐心。2018年底，金科正式提出多元化布局，“四位一体”战略，即民生地产、科技产业(园区)、生活服务、文商旅多元化协同发展战略。但金科目前能给人留下印象的只有物业和新能源。

11月17日，金科服务登录港交所，其母公司金科股份能够短时间内降负债，得益于此。目前，金科服务总市值达359亿，分拆上市将令金科股份剔除预收款后的净负债率从半年报的124.62%大幅下降。

另一边，2015年，金科股份宣布进军新能源产业，并发起设立新能源产业基金，最终，该公司已于2017年退出，在新能源产业的布局已放缓。曾豪言五年投资500亿的新能源业务，2019年营收4.15亿元，占总营收0.61%。或许，新能源业务只停留在炒概念。

在接近年底时间点，金科再次讲了一个故事，包括4500亿的销售规模及地产+业务的发展，在目前的市场环境下，设定年复合增长率15%以上的销售目标，表明了金科的决心，只是希望这个故事能够真正兑现。