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华夏幸福2019年营业收入破千亿

2020-05-16 13:19:22 证券之星地产

(原标题:华夏幸福2019年营业收入破千亿)

近日,华夏幸福交出与平安签订对赌协议后的第二份成绩单。2019年,公司实现营业收入1052.1亿元,首次突破千亿;实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元,比上一年同期增长24.40%,踩线完成了对赌。

相对于好看的业绩,公众更关心的是平安入股后,华夏幸福的变化。变化之一是,截止2019年末,华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为1058万平方米,总土储面积同比增加了15.4%,结束了连续三年的减少。变化之二是,在产业新城的基础上,首次踏足轻资产运营业务。似乎一切都在向好的方向发展,不过,以往“以地产反哺产业园”模式有固有弊端,即前期投入资金大,回报周期长,加之市场调控,华夏幸福想要彻底走出“水逆”,从根本上发生改变,可能还需要时间。

产业新城双刃剑

从廊坊起家的华夏幸福,凭借着产业新城这一模式,实现了飞速发展。从2011年借壳上市到2018年,随着环京房价跳涨,华夏幸福的销售规模也飞速膨胀,到了2018年,实现销售额1634.77亿元,其资产规模也大幅增长,在2018年一度突破4000亿。

然而,花无百日红。产业新城这种模式的关键点在于“以短养长”,做产业园前期需要重资产投入,耗资数亿元建设基础公共设施,如果不能迅速将商品房销售出去套现,就有可能出现现金流危机。

据了解,此前有报道称,为了让产业新城这一模式更好的运转起来,华夏幸福设计了一套三级孵化投资体系,通过收购控股公司,再将其入驻产业园是重要一环。

事实上,王文学通过知合资本确实收购了一些与其打造产业园有关的公司。在2016年左右,王文学旗下的股权投资机构知合资本管理有限公司,通过收购陆续控制了黑牛食品(即维信诺)、玉龙股份、ST宏盛三家上市公司。并在2017年收购新能源汽车公司合众新能源,当时,华夏幸福方面称,收购事项为王文学个人投资行为,与华夏幸福无关,但也有媒体认为,华夏幸福进入新能源汽车领域更多地应是为其产业园项目考虑。

此后,王文学先后退出玉龙股份、ST宏盛、合众新能源,目前仍控股OLED显示产品生产企业维信诺,不过该公司常年亏损。

此前,财 新报道称,王文学对是否继续扶持孵化器,是否继续下注投资更多的产业,也在摇摆不定。

2018年,环京房地产市场调控趋严、金融监管条文频出,这无疑给重仓环京区域的华夏幸福一次重大打击。从销售情况来看,2017年公司实现销售额1521.43亿元,同比增长26.44%;2018年销售额1634.77亿元,同比增长7.45%,增速放缓,到了2019年,其销售额为1451.59亿元,同比下滑11.21%。

虽然华夏幸福的销售额增加了,但因扩张速度没有放缓,其经营性现金流由正转负。2011年至2018年年度,该公司经营活动产生的现金流量净额分别为2.41亿元、2.18亿元、-34.74亿元、-49.54亿元、74.5亿元、77.63亿元、-162.3亿元、-74.28亿元。2019年,状况并没有得到改善,其经营现金流净流出达到了318亿。

产业新城风险的一面被翻开,2018年,华夏幸福历经资金链断裂、裁员风波、断臂环京等动荡,引发关注。

借钱扩张与转弯

华夏幸福在危急时刻迎来了白衣骑士,2018年7月平安入股。

平安入股后,给华夏幸福带来一系列变化。在华夏幸福1451.59亿元的销售业绩中,房地产开发签约销售额为1027.94亿元,同比下滑20.42%。针对房地产开发签约销售额下降,华夏幸福表示主要系2018年公司投资取地不足导致阶段性货值不足,2019年房地产销售规模因此受到一定影响。业绩会上,董秘林成红表示,取地相对不足甚至部分也反映到了2020年第一季度的销售数据的情况。

融资的便利条件下,华夏幸福在集中扩储。据了解,在2019年,孔雀城加速了土储的补给。据介绍,孔雀城2019年新增土地储备一共是515万平方米,总地价是181亿元,总地价同比增长70%。截止2019年末,华夏幸福总土地储备是1058万平方米,其中孔雀城886万平方米。

有了平安作为金主,华夏幸福亦在加紧融资,当然,随之而来的是负债的上升。2017年,华夏幸福筹资获得的现金流净额为571亿元。2018年全年,华夏幸福筹资获得的现金流净额为-64.9亿元。去年,通过举债,华夏幸福融资259亿元,较2018年,净增加324亿元。

同时,华夏幸福短期借款余额265.75亿元,同比剧增535.48%,一年内到期有息负债338.18亿元,同比增幅68.09%。

产业新城的风险点还在,华夏幸福需要修建更宽的护城河。产业新城起家的华夏幸福,之前一直定位于“中国领先的产业新城运营商”,主营业务类型为“产业新城开发+房地产开发”。在平安成为第二大股东后,华夏幸福开始探索新业务,由2019年从华润置地加入的吴向东负责。

2019年9月至12月,华夏幸福先后获得武汉、深圳、东莞商业或综合体地块,而在此前,华夏幸福以58.3亿元出售北京丽泽商务区一个商办项目予平安人寿,同时项目公司将向华夏幸福支付代建管理费和资产管理费,这是其管理输出的第一个项目。

据悉,华夏幸福去年实现商业地产及相关收入约3087万元,但营业总成本高达3.02亿元,利润亏损约2.72亿元。

背靠平安,让华夏幸福似乎对资金流的紧张感不那么强烈,并开始新一轮扩张。“双轮驱动”策略会给华夏幸福带来质的改变吗?华夏幸福的春天来了吗?这都需要时间验证。

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