中信建投：长租公寓资产证券化非过度 而是远远不够

（原标题：中信建投方春晖：长租公寓资产证券化非过度而是远远不够）

9月7日，由《证券日报》社主办的“新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会”在北京举办。中信建投证券投资银行部总监方春晖在发表题为《资产证券化与长租公寓》的演讲时提出两大鲜明观点：一是长租公寓资产证券化不是过度而是远远不够；二是资产证券化并没有助推房租价格，恰恰相反，资产证券化降低了公寓企业的融资成本，为房源数量的增长提供助力。

    另外，方春晖向《证券日报》记者透露，目前已通过审批但尚未发行首期的长租公寓ABS规模已经达到632亿元，未来两年，国内长租公寓ABS发行规模将稳步增长。对此，方春晖预测，到今年年底，长租公寓ABS的发行规模将达到150亿元左右。

    部分长租公寓ABS项目

    利率仅约5%

    在此次峰会上，方春晖提出两大鲜明观点。首先，他表示，长租公寓ABS不是过度而是远远不够。他举例说，截至2018年9月5日，我国市场上共发行12单长租公寓ABS，发行金额共计88.84亿元。而在美国，许多单只上市公寓REITs项目的规模远比我国全部长租公寓ABS规模还要大。不难看出，我国长租公寓ABS还有很大的发展空间。

    另一个观点是：资产证券化并没有助推房租价格，恰恰相反，资产证券化降低了公寓企业的融资成本，为房源数量的增长提供助力。方春晖向《证券日报》记者介绍称：“目前市场上部分已发行的优质长租公寓ABS项目的票面利率只有5%左右，与股权融资和私募融资项目的成本相比，企业通过长租公寓ABS项目进行融资所产生的利率较低，这为公寓企业降低了不少融资成本。”同时，方春晖还表示，由于稳定现金流的增信作用，长租公寓运营企业发行的资产支持证券往往可以获得比其自身更高的信用等级，从而降低融资成本，显然，过高的融资成本一定会转嫁给承租人，间接造成租金的上涨。

    在会上，方春晖介绍道，ABS作为一种近几年较为火热的融资方式，可以帮助长租公寓市场打造投资闭环、解决长租公寓融资难融资贵等问题。

    他进一步称：“通过资产证券化，长租公寓运营企业能够将房产、装修这类缺乏流动性的资产转化为流动性较好的证券，从而获得相对较为长期的资金用来进行再投资，解决了资金占压以及融资难的问题，形成投入到产出到再投入的闭环，为业务的可持续发展提供可能。”

    呼吁公募REITs资金

    可部分投资在建项目

    作为国内最早从事REITs业务的资深人士，方春晖带领团队在ABS业务领域上积累了大量经验。方春晖在接受《证券日报》记者采访时说道：“从长期来看，不管是监管机构方面，还是投资机构方面，对长租公寓资产证券化项目的发行是非常支持的。目前，中信建投证券ABS团队人数已有将近50人，承销能力是最大的优势。未来，ABS在债类产品承销中的占比将越来越大，这也促使中信建投证券的ABS团队继续吸收行业经验，再攀高峰。”

    事实上，目前资产证券化在长租公寓市场上的运用还是有一定的局限性。在提到这类问题时，方春晖在会上表示，目前ABS的局限主要有无法解决开发建设问题、低回报率导致难以证券化等问题，但可以通过降低公寓企业土地成本、税负成本，公寓企业与金融机构共同设立Pre-ABS或Pre-REITs基金，支持公寓运营企业规模化运营等方式来解决。方春晖还呼吁，若公募REITs推出，希望允许一定比例的资金投资在建项目。

    值得一提的是，方春晖对近期市场租金上涨这一话题也发表了看法。他对记者说：“租金涨跌有一定的市场规律。从投资回报率角度来看，目前北京租售比均值通常为1.7%至1.8%，而北京住房市场每年的租售比都在波动。根据团队研究的数据显示，到2018年6月份为止，租售比还处在低位。对此，方春晖预测，如果不加以人为干扰，按市场规律走，租售比未来会继续上扬，到达均值，甚至超过均值。