央企的地王逻辑

国家资产管理公司信达旗下地产公司最近在杭州抢了一块地，溢价95%，总价123亿，问鼎今年全国总价地王。6月1日，又在上海宝山以303%的溢价拿下一幅土地，众人侧目。

其实在一二线城市房价暴涨的时间段里，这位新晋地王已不是初步亮相了。

今年1月，信达为杭州上城地王砸下33.9亿元。

去年12月，在深圳坪山30亿拿地。

11月，以72.99亿元夺下上海江湾新城土地，楼面地价6.1万元/米。

7月，在合肥新湖以33.6亿、溢价90%问鼎地王。

……

高热的土地市场令万科、万达这样房企龙头都望而却步，信达此间彪悍作风，自然引起媒体浓厚兴趣。种种解读，金融、国资身份谈及最多，比如克而瑞有篇报告说：杀伐决断，信达抢地能力与生俱来，基本说请了彪悍背后的实力——家里大人有钱。

还有值得一提的，是它国家金融资管公司的背景。

关于信达，官方的定义是，“为有效化解金融风险、维护金融体系稳定、推动国有银行和企业改革发展而成立的首家金融资产管理公司”。经营范围第一条：“收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置”。

按常理，该企业的下属地产公司信达地产，应该对房地产的风险有着极高的警觉。然而它如今却以在高位制造一系列地王闻达于世。

貌似，地王应该是好资产啊，但似乎也不好说，谁知道呢？

广大群众是不知道的。但信达应该知道，还有和它类似的一群企业可能也知道。

中原地产数据显示，截至5月27日，全国年内成交总价最高的50宗地，其中有28宗地被国企获得，成交金额超千亿。地王频出，信达们功不可没。

这让《南方周末》想起来一桩旧事，那个著名的房地产央企白名单(国资委要求除名单中21家以外的78家央企迅速退出房地产领域)，诘问有力：央企为什么还活跃在楼市里？

顺便说一句，信达可能不服，它不在这白名单之列，但也不在黑名单里，因它不归国资委管，而是财政部下属的金融国资。但不管怎么说，反正它是国资的、是红顶的、是加特技的。

其实类似南周的这种诘问在过去五六年反复出现。然并卵，因为房地产来钱快、适合作为大宗资产配置。

谈央企位列地产白名单与否，并不重要。现在房地产市场最活跃者的央企，其实还主要是这21家有特许经营权的央企。但要解读央企屡屡不畏成本炮制地王的逻辑，还是要从国资的管理者为什么会炮制这样一份白名单说起：

2010年初，房地产市场地王频出，据统计当时有超70%的央企涉足房地产。时任国资委主任李荣融认为房地产散乱差，市场秩序差，行业结构存在问题，央企是整个房地产行业的骨干和中坚，如果没有它们来带动，房地产业不可能整治好。

李荣融还以石油产业和煤炭产业为正反两个例子来进一步说明，房地产需要一小部分骨干作为央企代表，将央企的市场占有率从5%提升到60%~70%，成为行业秩序的卫道者。

所以白名单的初心是好的，但逻辑并非国退民进，而是国进民退。

当下，国资改革号角再次响起，重整合并形势汹汹。其规格之高、力度之大，连国资委那张曾经白名单也只作参考之用了。

整合的标准，自然看谁的家底厚、盘子大，而非谁的实力强。你知道，即便是这所谓21家以房地产为主业的央企中，很多拿了地，自己是做不了的，要找民企合作操盘，自己坐等国资保值增值。比如，有些在地产领域名不见经传的央企重金收购业内标杆，脱离被吃掉的危险。就连中海、招商这样巨无霸也通过大肆收购充实家底。而一向稳健的保利，近期也在上海和南京分别拍出了296%和163%的土地溢价率。

在目前的房价高位上，这些面粉高过面包的天价地块短期内绝难入市，遑论盈利。但一是央企有着得天独厚的资金信贷资源，其二，整合砝码在手，日后若能以行业做市商自居，不怕没有解套的办法。所以再来看信达们今日在土地市场上“随行就市”，“一不小心”拿了地王，“一不小心”又拿了一个地王，是那么的顺理成章。