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评估价收紧二手房价难做低:评估价每月调一次

来源:搜房网 2015-04-21 13:30:05
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曾几何时,做低房价成为买卖双方避税的“法宝”,也是业内众人皆知的“潜规则”。然而从去年底普通住宅新标准开始实行后,各区房地产交易中心内的评估公司对二手房的评估价逐渐收紧,评估价逐步提升,能做低房价的空间逐渐被压缩。

评估价逐渐提高

贺小姐想借新政出台的机会在闵行买套房,她看中的房子真实挂牌价是280万元。根据新调整的普通住宅标准,外环外的普通住宅总价标门槛是230万元,她一直希望房价能被做低到230万元左右。这样“非转普”之后,契税、营业税、个税等加起来能节省好几万元。节前,中介向其“打包票”,声称可以做低到普通住宅的房价水准,然而,等她挂牌时,中介却说最低只能做到240多万元。

许多中介近期都发现做低房价的空间越来越小了。原因是评估公司的评估价逐渐提高,原先还能蒙混过关的“成交价”现在过不了关。

调价并无规律可循

“从去年底开始,基本上每个月都会调整一次评估价。”徐汇区一位中介门店经理说,“有时候每月要调两次,每次幅度不算太大,大概5%左右。”这种情况下,即便客户要求非常急迫,中介也不再信心满满地保证做低的数额,更不敢信口开河,以免到时候被“卡住”,导致违约。

上海八达国瑞房地产估价有限公司总经理胡亮说,这段时间部分区的二手房评估价确实有过上调,不过这无“规律”可循,“不是说一定要一个月调整一次,而是看实际房价是否有变化。”总而言之,所谓通过做低房价来避税的操作难度将越来越大。

评估价来自两部分

评估公司的评估依据到底是什么?怎么来判断这套房是被做低房价还是房东诚心低价出售呢?一般来说,评估数据来源主要有两部分组成:一是近期同一楼盘所有二手房的成交价格,二是评估公司与中介合作,获得某一楼盘近期的挂牌价格。由这两方面数据加权平均得到该楼盘近期的市场平均价格。“原则上,我们的核价标准还要在这个平均价格的基础上再下浮约10%。所以说,这个核价标准一定是低于正常市场价的,如果二手房交易价比这个标准还低,那么,就有很大可能是做低房价了。”胡亮说,评估价调整后,公司也注意到市场上做低房价的行为有所收敛,“以前我们还能看到市场价八折以下的交易价格,现在八折以下‘野豁豁’的价格基本看不到了。”

[详解做低房价隐患]

做低房价对于购房者来说,表面上可以省税,但后续隐患并不少,比如“做低房价”后的贷款实际比例会有所降低。如200万元的房屋,按首付三成计算,其首付60万元,银行实际贷款额为140万元;而如果做低到150万元的话,银行实际贷款额却为105万元,按此计算,除了客户所要支付银行首付的45万元之外,其做低合同价所产生的差额50万还需另外补齐,即一共要付95万元房款,无形中加大了许多购房成本。

另一方面,假如买方为这套房子实际支付了200万元,可现在购房合同上的价格是150万元,那么将来在转手时,买方必须为这50万元差价付出代价。因为,根据政策规定,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

假设这套房屋的未来出售价为300万元,按其实际价格200万元计算,客户转手交易时只需交100万差额的税费即可。但是,如按照合同上的价格150万元计算的话,该套房屋转手交易时必须缴纳差额150万元的税费。

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