上海公积金增贷 难解资金不足近渴

继央行、住建部、银监会三部门联合下发通知，调整公积金贷款政策后。

4月9日，上海市住房公积金管理中心也公布了最新调整的公积金政策，购买首套住房，个人和家庭公积金贷款上限分别调至50万元和100万元；缴交补充公积金的，个人和家庭公积金贷款上限分别再增10万元和20万元。

“公积金贷款新政不过是在‘3·30政策’上小叠加，其实并无必要，因为上海整体还是供不应求，之所以市场不火，是因为房价过高。制约住房消费的不是利息，而是消费能力，也就是首付，公积金贷款只不过置换部分商业贷款，降低购房融资成本罢了。”新城控股副总裁欧阳捷认为该政策治标不治本。

多位接受上海房地产报记者采访的房地产业内人士均认为，上海公积金贷款额的提升是一线城市对3·30政策的延续，表明一线城市的态度。在购买力增强以及政府救市政策的辅助下，市场很有可能迎来新一轮回暖热潮。公积金贷款额度提高所带来的辐射影响不容小觑。

方向性指标

从数据看，政策出台前家庭贷款最高是80万元，按3·30政策买首套普通住宅计算，首付20%，贷足80%，由此推算可以买总价为100万元的房子。而以3月上海新房成交数据来看，总价100万元以内的普通住宅只占5.9%。如果按最新标准计算，贷足120万元可以购买总价150万元的房子，同样以3月上海新房成交数据来看，150万元以内的普通住宅占比增加到21.7%。等于说，在首付20%情况下，可以购买房子的选择面更大了。

按使用习惯，由于公积金利率低，所以一般都会贷足，余下部分采用商业贷款进行补充。新政出台前家庭最高贷款额是80万元，以总价172万元的标的计算，首付52万元，除去80万元公积金贷款外还有40万元需要商业贷款补充。以还款年限20年计算，120万元的组合贷款月供为7690元。若按新政，同样首付52万元，那么可以用纯公积金贷款，同样以20年计算，月供为7271元。通过计算可以发现，新政出来后每月可以减少400多元的支出。

某报传媒地产研究院院长丁建刚认为：“上海公积金额度提高是技术性问题，重要的是给房地产业释放了一个重要的信号，也就是表示政府对房地产市场的判断和理念发生了根本的变化。从调控、抑制变成了相反的稳定住房消费。地方政府对公积金贷款额度调整，无论是120万元，还是100万元，它是向市场释放了一个重要信号，这一点要远比额度调整多少更重要。”

事实上，市场也在随时跟着政策的更新而有所改变，一些正在办理贷款的人群也因公积金政策的改变有意延迟贷款。某业内公司上海区域金融部高级经理吴娅告诉中国房地产报记者：“自传出公积金贷款将提升的消息后,有个别正在办理贷款的客户咨询能否停止进行贷款,尤其是低总价房屋的购房者和不能选用商业贷款的购房者,他们要等政策出台再进行贷款办理。”

刺激刚需消费

除此之外，此次也提高了房龄在6年以上19年以下的二手房的可贷年限，也就是说，房龄越接近6年的二手房，可以贷款的年限就越长，购房者每月支出的成本就会越少，这势必会加快二手房的去化速度，从而进一步刺激二手房市场的成交。

“目前我国住房公积金贷款总体使用频率高，不同地区因为经济发展程度不同、人口流入流出结构不同，各地区公积金积累有差别。降低公积金使用门槛和降低公积金贷款利率，可以为更多购房者解决资金不足问题，同时有利于降低购房成本。公积金政策的宽松，也给购房者制造了一个购房“窗口期”，有利于刺激他们积极入市购房。”某顾问公司高级研究员郑宇洁告诉中国房地产报记者。