3月下旬成交连续上扬 一季度楼市"低速热身"

2015年一季度已经过去，上海楼市的成交表现虽然“平淡”，但横向比较来看，却也不乏亮点。随着市场逐渐从“调整期”中走出，开发商和购房者也将开始发力，上海楼市亦将有望进入全面复苏的通道。

成交“欠佳”不意外

2015年第一季度，上海新建商品住宅成交量环比下降明显。

上海搜房网数据监控中心数据显示，2015年第一季度，上海新建商品住宅成交面积为195.91万平方米，较2014年第四季度下跌44.04%。

业内人士判断，楼市新增供应的大幅下滑，是造成成交“欠佳”的主要原因。

德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，2014年第四季度利好政策频出，加上开发商追求业绩“最后一搏”的心态，上海楼市回暖明显。但这也在一定程度上“透支”了后续的供应，进入2015年，开发商推盘意愿明显降低，再加上春节假期的影响，导致成交量较去年四季度相比有了较大跌幅。

一季度的供应数据或可佐证陆骑麟的观点，2015年第一季度，上海商品住宅新增供应量仅为183.4万平方米，不及2014年第四季度供应量的50%。

对于上海楼市第一季度的成交表现，多位业内人士均表示“并不意外”、“今年不算差”。

上海中原地产咨询部总监宋会雍便表示，从历年第一季度的楼市表现来看，可以发现今年的成交情况尚可。即便与市场余温仍在的2014年第一季度相比，也仅有小幅的下滑。

而上海搜房网数据监控中心分析师代金玲则认为，虽然第一季度整体表现“平淡”，但随着利好政策的不断出台，上海楼市的成交量在3月下旬已经有所上升，周成交已经出现连续上扬的趋势，整体市场成交有望在4月进一步提升。

房价短暂“掉头”？

从价格来看，2015年第一季度上海新建商品住宅的成交均价为28496元/平方米，环比小幅下跌了0.19%，虽然跌幅不大，但也止住了此前5个季度连续上涨的势头。

业内人士分析，成交均价走势的“掉头”与今年第一季度楼市成交结构的变化不无关系。

陆骑麟称，去年全年，改善型购房者在楼市成交中扮演越来越重要的角色，这也导致了去年上海房价的攀升。而今年第一季度，房企经营节奏放缓，刚需房源供应量占比有所提升。刚需成交的“抬头”，导致了房价的小幅下跌。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为，这是由于房企推盘策略调整造成的。

“今年春节比较晚，因此很多开发商都对今年的开盘策略进行了调整，除了将推盘时间延后到4月、5月之外，很多开发商也在年初主要推出价格较低的刚需类产品，以期快速打开市场。”

而随着3月末多项利好改善型需求的政策出台，上海的房价或将再次进入结构性上涨的通道。

张宏伟表示，政策出台后，已经有不少改善型购房者提前入市。与此同时，一季度过后，上海楼市的库存压力也下降明显。预计，未来上海楼市很有可能会出现“量价齐升”的趋势。

调控开启“市场化”

3月30日，多项支持居民自住和改善性住房需求的房地产新政陆续出台。虽然政策具体的执行细则尚未发布，且在清明假期影响下上海上周末并无住宅楼盘开盘，但据德佑链家地产研究部统计，上周末（4月4日-5日）上海新建商品住宅网签房源仍然达到了1599套。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，一系列政策相继出台，将使楼市的政策环境进一步宽松。楼市的新政最直接的作用就是助推改善需求的释放，稳定楼市预期，刺激成交上升，振兴房地产市场的信心。

而在业内人士看来，利好政策的出台不仅将对楼市的成交产生刺激，也意味着房地产政策向“市场化”的回归。

张宏伟表示，二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等鼓励改善性需求措施的背后，其实是一种“修正”。此前，由于限购政策的从严执行，导致了部分合理的改善型需求被“误伤”而无法入市，而偏改善型的大户型产品的不断积压，也导致了市场库存的不断增大。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，货币、财税多方面新政密集出台，且力度都不小，足见房地产政策的基调有所转变，这是房地产政策向市场化的回归，是“新常态”下的做法。未来，房地产政策的调整方向有望更趋宽松。

■一季度上海楼市“备忘录”

1月29日

限购放松传言被“辟谣”

相关部门表示，2015年上海的房地产调控目标和方向不变，促进市场平稳发展，防止大起大落，原有的限购措施不会改变。

2月6日

2014房价官方数据发布

上海政府网发布了2014年上海各环线市场化新建住宅平均销售价格，外环外区域达到20487元/平方米，首次站上2字头。

2月28日

央行降准，幅度0.25%

央行决定3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。业内认为，此举或将刺激购房者加速入市。

3月1日

不动产登记条例实施

《不动产登记暂行条例》开始实施，标志着不动产登记工作进入了全面明晰产权、有效保护权益、保障交易安全、提高交易效率的新阶段。

3月30日

住房转让营业税“5改2”

《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台，将普通商品住房转让营业税免征期限由5年（含）降低至2年（含）。

房贷新政出台

房贷新政中，对拥有1套住房且相应贷款结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为40%。