海外楼市投资激增 房企拿地被指“买贵了”

日前，据《华尔街 日报》报道，过去七年来，中国投资者在全球各地的房地产市场投资规模超过400亿美元。

此外，仲量联行公布的数据显示，2014年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。仲量联行预计，2015年中国房企海外房地产投资很有可能持续增长，或将达到200亿美元。

消费者在海外：投资将是主旋律

万国置地总裁史锐雪在接受《中国企业报》记者采访时表示，“从我们接到的消费者的咨询电话来看，目前海外投资是属于激增的状态。”

第一太平戴维斯中国董事长刘德扬则提出境外房地产投资将成为未来的投资趋势。刘德扬表示，“这由多种因素决定，海外旅游、国人储蓄率高、中国市场缺乏投资渠道，住宅的租金回报率通常在2%—3%，而银行贷款的利率高达6.9%—7%，这之间有着很大的差距。”

第一太平戴维斯发布的最新英国酒店业投资报告预测：至2017年，中国投资者在全球酒店投资市场中所占比例，有望从现在的4%增长至10%。中国游客前往英国旅游的签证放开将使中国游客数量进一步增长。至2020年，每年前往英国的中国游客将达到65万人。

海外房地产投资中最常见的投资主要是对住宅公寓的投资。史锐雪透露，万国置地将把目光放在投资的市场，并将专门建立“海外楼市”，以迎合消费者需求。

史锐雪坦言，海外买房并不只是“土豪专利”，“他们的首付很低，利息也很低，真正可以实现以租养贷。在国内，北京和上海的房产，租金是不可以覆盖利率的。”

对于消费者热衷于海外地产，史锐雪觉得并不难理解，“比如说加拿大，相较英国和美国，温哥华和多伦多等城市仍处于被低估的状态。它早先是移民大国，但是房价一直没那么高，加上它的贷款利率只有百分之二点几，并且可以针对外国人做到75%左右的贷款额度，首付也只有10%，消费者尤其是投资者很难不动心。还有一个原因是，买房是中国人的一种基因了，并且中国的房地产并不明朗。”

在加拿大的经纪人当中，经常会算一笔账：投资一套加拿大的房产，首付10%，大概半年后再付15%，之后申请贷款，温哥华核心地区的房价增幅大概是10%—14％，这意味着买栋房出租，每个月的净收益在4%，房产的增值达到15%—20%。

不能否认，炒“楼花”在一定程度上推高了房价，史锐雪认为这是市场规律，“供小于求，价格肯定要上升，中国人也是买房者，而且据我所知，现在移民国外的这群人在素质上要比以前更高，这也让国外对中国人的看法有很大改观。”

中国开发商在海外：投入大，但未成规模

近期，DTZ戴德梁行发布的研报显示：过去8年，中国房地产企业的海外直接投资水平呈快速上升趋势。其中，国有房地产企业对外投资在2009年开始初现端倪，至2010年其总投资额已超过私有企业的投资额。2013年，国有房企投资规模约为私有企业投资规模的两倍。

刘德扬曾不止一次地提到中国开发商“海外之行”的驱动因素，“随着房地产企业的不断壮大，在中国市场立足后，就自身的发展考虑，这些企业需要进一步在海外市场布局，提高在国际市场的知名度，丰富投资渠道，增强抗风险能力。同时，海外市场经历了2008年的低谷，目前市场正在不断复苏也释放很多机会，融资成本低廉而投资收益较高”。

但是，目前中国房企在海外开发上仍处于特别初期的阶段。业内人士还透露，中国的房企现在都为了“全球化”而“全球化”，开发商在国外拿地的时候甚至有“买贵了”的事情。刘德扬在这方面有自己的看法，“中国开发商在设计项目时也会有自己的优势，比如较大规模的配套设施，包括会所、健身房、娱乐室等，这在国外还比较罕见，也给海外市场注入了新的元素。”

万达集团董事长王健林曾表示，“万达的目标是至2020年海外业务要占据较大比重。主要投资海外星级酒店业务和文化产业。”日前，万达相关负责人告诉《中国企业报》记者，“目前万达在海外也在做很多事情，也将会做更多新的事情，但是现在还未成体系。”万科在海外开发这方面也处于试水阶段，万科相关负责人也坦言，“项目涉及仍较少”。

国内楼市回暖，海外资金是否回流？

目光转向国内的房地产，2000年以来，每次的政府报告都在为房地产定调，房地产告别黄金时代后，2015年房地产的基调也实现“逆袭”，政府态度很明朗：支持、促进，这和2014年的“双向调控”相比有根本性的变化。

这意味着，众房企2015年的日子会“好过”一些，各方特别是金融机构很有可能对房企伸出“援手”，加大力度以稳定住房消费。

这一系列的利好趋势似乎使得国内房地产即将焕发“第二春”。但据业内人士分析，房地产由黄金十年转向白银时代，其所面临的挑战并不是短期可以克服的，在“后服务”时代，开发商所做出的尝试很多，海外投资不失为一个好途径。

但是，有业内人士认为，资金回流是必然的，“从投资的角度来看，国内的基本面是趋于好转的一个状态，改善性需求某种程度上也是满足中产阶层的需求，这些“出海”的房企都是可以做改善性楼盘的，所以这些房企的资金会产生回流，资金会涌入大城市。另外海外融资环境并没有得到改善，国内一、二线城市仍然是一个角逐的热点区域。

史锐雪则认为这主要取决于国内房地产的状况，“如果国内的房地产一直是现在的样子，那么海外投资会一直火下去，并且越来越火”。