多地频提“一城一策” 两会或夯实地方主体责任

[摘要] 当前的楼市降温，是在前几年房价连续快速上涨和不断加码调控后的必然结果。随着市场趋稳，决策层在对楼市管控策略上也进行了调整，由“一刀切”降温市场到“因城施策”。

全国两会召开在即，作为经济工作的重点部分—房地产市场的健康发展，预计将是关注的重点之一。

社科院城环所土地经济与不动产研究室主任王业强预测指出，今年全国两会可能会对房地产提及三个重点工作，一是之前防范化解重大风险专项研讨班上提到的长效机制方案的具体内容可能会有所透露；二是在“因城施策”下，如何落实地方政府的主体责任，可能会有进一步的制度性安排；三是在房地产立法方面会有所突破。

在中央定调房地产“房住不炒”、“长效机制”“三稳”“因城施策”下，“一城一策”成为前期各地方两会的高频词。

时代周报记者不完全梳理，目前已经有福建、河南、浙江、安徽、长沙市、成都市、上海市、武汉市等8省市表示正在试点、研究“一城一策”。

在“一城一策”的大基调下，我们也可以看到，多个城市躁动，政策调整以放松为主。据不完全统计，目前已经有北京、广州、杭州、青岛等17个城市从限地价、限售、松社保、取消摇号等多个方面对楼市进行“松绑”或“变相松绑”。

“一城一策”下多地密集微调

两会临近，多地频繁提“一城一策”。1月14日，福建省政府工作报告称，健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。

紧接着，河南省、浙江省、安徽省、长沙市、成都市、上海市均密集提及“一城一策”。

最新出台政策的是武汉。2月22日武汉市房管局在年度工作会议上提出，将加紧制定完善本市房地产市场健康发展长效机制工作方案，稳妥推进“一城一策”试点。

同策研究院指出，“因城施策”的实行方式判断为设置“核心指标”、坚持“房住不炒”、“加大长租和保障房力度”、“加大土地供应”四个方面的必选项和部分可选指标，各地按照“必选”加“可选”的方式，根据自身情况灵活进行。

在“一城一策”基调松口下，各地近期政策微调也增多。

中原地产研究中心统计数据显示，今年1月份，各地两会提及、定调房地产，以及发布房地产政策多达68次。

“从政策本身来看，我国房地产调控政策内容整体显现了宽松与收紧并存，在‘因城施策’、地方主导的大基调下，过于严格的政策出现微调成为趋势，但‘稳’市场也成为各地房地产政策的主流。”中原地产首席分析师张大伟分析道。

截至目前，已有北京、广州、杭州、青岛等17个城市从限价、限售、松社保、取消摇号等多个方面对楼市进行不同程度的“松绑”。

从城市维度来看，不乏北京、广州等一线城市。

1月9日，北京市挂牌两宗位于朝阳孙河的住宅用地，但值得注意的是，这两宗地块均未设置住宅销售限价。1月24日，北京紧接着挂出一宗位于平谷区金海湖镇的住宅地块，也未限价。

从政策维度来看，则包括取消限购（兰州）、放松限价（北京、阜阳）、不再限售（太原、菏泽、广州），以及取消摇号等政策微调。

王业强指出，“一城一策”强调不同城市之间房地产市场的差异性，各地根据实际情况决定房地产政策松紧。而当前房地产政策带有逆周期调节的性质，前期严厉的调控政策取得了预期成效，使房地产市场预期发生了转变。在这种情况下，为了维持房地产市场健康平稳地发展，多数城市根据市场实际状况放松调控，这并不等于说是政策变调。

张大伟也认为，虽然当前多个城市的微调释放了一定的宽松信号，但针对多套房的信贷、限贷政策依旧是楼市政策松与紧的关键，这一点并没有松动。而且“房住不炒”“三稳”依然是今年房地产的基调，所以2019年房地产政策会微调不断，但仍旧以稳为主。

下一步或落实地方主体责任

事实上“因城施策”并不是新词，而是这一轮调控开始之时就提出的政策大方向。从2016年开始，到现在已经实施了三年。

但在去年中央经济工作会议提出“一城一策”“夯实地方主体责任”之后，政策制定权力下放到地方的力度有加大的趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，“一城一策”和“因城施策”有相通之处，都是各地根据实际情况制定房地产调控政策，但是相比“因城施策”，“一城一策”给予地方的调控自主权更大，而且根据中央要求，地方所承担的责任也更大，需要地方政府自己承担调控责任。

在这一情况下，地方政府所拥有的不仅仅是调控的权力，也需要承担相应的责任。

多位专家分析表示，中央或为地方提供方向性要求，比如“房住不炒”“三稳”，以及采用部分核心指标的方式确保各地“一城一策”调控市场不脱离大方向。

张大伟指出：“未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。即使地方政策微调，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。住建部约谈、预警也会依然影响地方房地产调控，2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。”

王业强预测，预计在今年的全国两会上，会对如何夯实地方主体责任作出制度性的安排。

从实际情况来看，目前各地面临的压力也有所不同，预计的调整方向也有所差异。

根据国家统计局刚刚公布的1月份70城房价数据，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，35个三线城市新建商品住宅环比上涨0.6%。从数据来看，1月各地依旧实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标，房地产市场平稳健康发展。

但市场数据也反映，从去年下半年以来，全国普遍进入下行周期，“三稳”更要注意防下跌。

“总体来说，今年调控的重点是‘三稳’。目前的市场情况是，一二线城市普遍过冷，三四线城市开始下行。所以就调控来说，当前一二线城市调控政策已经到顶，继续加码的可能性不大，在经济稳增长的压力下，存在局部微调松绑的机会；三四线城市新一轮去库存的压力凸显，各地政策调整重点会落在防止市场大跌大落上。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者说道。