政策调控拦不住外地房企涌入深圳

对比二三线城市楼市低迷的表现,深圳房价的快速上涨,吸引了众多外地房企涌入深圳,奥园、恒大、碧桂园、信达地产、远洋地产……越来越多的外地房企通过股权收购和公开市场拿地两大途径进入深圳市场,试图分一杯羹。

尽管今年以来,楼市调控收紧,叠加深圳土地供应减少,深圳住宅成交量在新政后大幅下滑,深圳的地产市场也随即陷入调整状态,但戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端认为,随着土地价值不断提升,城市发展相对稳健等这些支撑市场发展的潜在要素仍将持续吸引外来企业伺机进入深圳。

2011年,恒大地产以16.64亿元收购深圳市建设(集团)有限公司71%股权,两年后控股国香地产,获多个旧改项目。去年7月,碧桂园联合上市公司汇联金融,以股权并购的方式取得深圳坂田片区两幅共2.5万平方米地块。今年初,绿地控股公告称,以11.99亿元收购深圳光明东周旧改项目67%权益,土地用途为商住用地。5月,奥园地产以22.9亿元收购坪山优质住宅项目70%权益,总价为22.9亿元,项目总楼面面积约为21.8万平方米。5月底,融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际7个项目公司的所有股权,包括深圳莱蒙创智谷项目,首次进入深圳市场让融创中国完成了在四大一线城市的布局。

除股权收购方式拿地外,一些外地企业直接通过公开市场在深圳拿地。信达与坤润投资联合体以30.3亿元拿下坪山居住用地,除去配建的4.5万平方米保障房面积,楼面价格高达2.5万元/平方米。泰禾集团全资子公司福建中维房地产开发公司分别以29.6亿元和27.4亿元竞得宝安尖岗山两块居住用地,创深圳单价地王,福建中维房地产开发有限公司还以57.2亿元的价格竞得坪山新区商服用地。碧桂园旗下东莞骏轩实业有限公司以2.85亿元竞得光明商业用地,这也是碧桂园首次在深圳公开市场拿地。中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合体以82.9亿元竞得民治商住用地,楼面价5.67万元/平方米,创下龙华单价地王。

2009年以来,深圳供地方式逐渐转向城市更新,这也导致了开发企业对新增建设用地的争夺日益激烈,市场供不应求导致深圳土地成本攀升。2016年上半年,深圳土地市场高潮迭起,地王频现:电建和方荣联合体以5.67万元/平方米的楼面价创下龙华单价地王;凯丰实业(龙光)以140.6亿元创下深圳总价地王。地王效应也在短期内快速提振片区市场信心,带动楼盘销售。

“3·25”新政的出台成为深圳楼市分水岭,调控收紧叠加供应减少令住宅成交量在新政后出现大幅下滑,市场随即陷入调整状态。即便在年中开发商冲刺业绩的关键节点,市场热度仍然较低,个别项目因蓄客不足而延缓推盘或改为顺卖。但作为滞后于成交量表现的指标,成交均价在中高端住宅成交放量的支撑下仍在持续走高。下半年宏观环境料将维持当前相对宽松的政策,而上半年出台的楼市调控政策仍将继续抑制投资及投机性需求的释放,预计下半年住宅成交量难有大幅度增长。年中地王效应在某种程度上提升了房价上涨预期,显著提振片区市场。但考虑到持续快速上涨后楼市价格已处于高位,加上“3·25”新政的影响,投资门槛及风险已显著提高,预计成交低迷等楼市调整的局面短期内难有质的改变,成交量或远低于去年同期水平。

尽管短期面临调整,长期来看深圳楼市仍拥有强劲的支撑因素,如潜在需求依旧旺盛,土地价值不断提升,城市发展相对稳健等等,这些支撑市场发展的潜在要素还将持续吸引外来企业伺机进入深圳。