房地产企业还没学会踩刹车

一线和“强二线”城市的“地王”仍在频繁出现。7月8日,南京集中出让多幅地块,但当天出让的8幅住宅地中,有7幅因房企抢地热情过高而导致熔断流拍。有意思的是,当天主持人在现场已经明确喊话,“希望不要熔断,这样对大家都好,不要逼政府出政策!”

“我拿不到,那别人也别想拿到。”这场发生在土地拍卖现场的闹剧,一定程度暴露了这些房企的抢地心态。是否会“逼政府出政策”已不在房企考虑范围之内。实际上,“熔断”限价政策是南京市政府针对“地王现象”于今年5月底“被逼”出的政策。

今年上半年一线和强二线城市频出“地王”之后,各地陆续出台了不同的限制政策,但仍难抑制房企的抢地热情。在今年6月上海市嘉定区的一场土地拍卖中,首度出现了央行上海总部、上海市银监局和上海市规土局相关人员同时现身的状况,但这仍未阻止当天嘉定区域“地王”的出现。

“面粉贵过面包”是房地产行业此前常见的现象,但今年上半年这一现象的大量出现无疑意味着更高的风险。这些高溢价率的地王项目,未来上市时如果想实现保本,则需要高出目前周边在售房价的50%甚至是100%。

未来2-3年内房价翻倍可能吗?估计没有人敢打这种包票。

在2009年至2010年间,房地产行业也曾出现过一波“地王潮”,当时不少房企高价拿地,但在2011年后受调控政策、融资收紧等因素影响,部分房地产企业去库存缓慢、负债高企。

上海上市公司中华企业,曾于2009年至2011年间在杭州、苏州、上海等地高价拿地。其中,该公司在2009年以28.1亿元高价拍得杭州市江干区章家坝项目,成为当时的杭州地王,但结果却显示,中华企业2014年、2015年连续两年亏损,不得不在今年“戴帽”。该公司去年巨亏24.87亿元,亏损额在A股上市房企中排名第一。中华企业日前公告显示,当时在杭州所拿的章家坝项目,至2015年年末需累计计提减值准备高达12.90亿元。

面对“地王项目不一定能盈利”的历史教训,房企为何还没有学会“踩踩刹车”?他们坚持在一线和强二线城市疯狂抢地的原因何在?

业内普遍认为,这或得益于去年下半年以来房地产销售情况的明显好转,房企资金实现了快速回笼,再加上当前发债等融资成本低,房企普遍手握大量资金;另一方面,国内三、四线城市去库存缓慢,房企普遍认为在一线和强二线城市获得土地储备可以规避风险;此外,未来房地产市场的整合力度若加强,尤其是央企之间出现大规模整合的话,通过拿地扩大规模才可以在整合潮中站稳脚跟。

当房企同质化地在一线和强二线城市拿地以规避三四线城市库存风险时,房企共同推高的地价风险却将伴随而生。仅从上海一地的数据看,今年上半年成交了30幅经营性用地,成交金额超过500亿元,如果未来房价上涨不及预期,其中大部分项目将出现不小的亏损。