中房地产内生外延之路均遇阻

继6月重大资产重组终止后,中房地产旗下最大房地产项目又遭合作方撤资。公司7月4日发布公告称,与绿城房地产集团经协商,双方将终止对中房地产全资子公司重庆中交绿城房地产开发有限公司的增资扩股事项。而重庆中交绿城所开发的重庆市两江新区中央公园项目,是中房地产目前最大的房地产项目。从目前境遇来看,公司通过自身项目发展和外部资产注入的内生外延之路均遭遇挫折。

年度最大项目泡汤

今年4月份,中房地产公告称,拟与绿城房地产集团共同对重庆中交绿城进行增资扩股,增资完成后,中房地产持股占比65%,绿城地产持股占比35%,双方将合作开发重庆中央公园项目。

重庆中央公园项目在中房地产中占有重要地位。2015年底,公司以45.3亿元竞得该项目,是近几年来公司土地储备投资金额最大的项目之一,仅土地支出就占公司2015年营业收入的4倍。项目占地面积总计51.85万平方米,规划面积140.66万平方米,在公司现有项目中占地和规划面积均为最大。年报显示,2014年和2013年公司新增规划总面积分别为37.64万平方米和81.83万平方米,中央公园项目规划面积已超过了2014年和2013年两年新增项目面积总和。

中房地产在2015年报中表示,公司目前规模偏小,土地储备相对不足,综合实力与行业内先进水平仍有一定差距。斥巨资投资中央公园项目也反映了公司希望通过该项目实现规模和业绩的快速增长。

不过,就中房地产目前的资本实力而言,单独开发投资规模这么大的项目面临着较大的资本压力和风险,寻求合作是较好的选择,也是当前不少房地产公司普遍的做法。此次绿城地产集团的退出,将对中央公园项目的后续开发进度和前景蒙上了不确定性。

重大资产重组终止

对于中房地产而言,不仅中央公园项目前景不确定增加,未来资产注入的前景也不明朗。今年6月,公司推出的重大资产重组预案宣告终止,且拟注入资产的盈利能力和质地也值得商榷。

根据预案,拟注入资产包括六家房地产企业全部或部分股权,资产价值合计64.3亿元。然而,其中仅中交地产和中住兆嘉两家公司2014年和2015年扣非后的归属于母公司所有者的净利润为正,其余四家2014年和2015年扣非后的净利润均为亏损。

经测算,拟注入的六家公司2015年扣非后的净利润之和不足4000万元。按照此次拟注入资产的股权比例计算,扣非后净利润之和仅2400万元,甚至低于中房地产2015年2800多万元的净利润水平。若以预案中购买资产发行5.29亿股计算,每股收益不足0.05元,也低于中房地产2015年每股收益0.1元的水平。尽管房地产项目收入利润确认具有一定的特殊性,但就目前的业绩而言,资产注入对公司利润增长极其有限。

深交所在给公司的问询函中也重点关注拟注入资产的盈利能力,除了标的公司净利润下降和亏损外,还对相关项目的资产质量和未来盈利能力进行了关注。

标的公司大部分项目位于二、三、四线城市和地区,房地产去库存压力较大,部分项目的去化率较低也引发了监管部门的关注。此外,其中多家公司尚处于开发前期阶段或刚开始销售阶段,未来销售收入存在不确定性,并面临去化率压力。在这些区域房地产市场未看到明显改善的情况下,这些项目的盈利前景存在较大不确定性。