房地产市场分化进一步加剧

5月26日,中国房地产业协会发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》以及2016年中国房地产上市公司排行榜单。报告显示,2015年,房地产开发投资增速降至17年来最低点,市场分化进一步加剧。

市场分化加剧

本次测评的研究对象为沪深上市公司124家,内地在港上市公司70家,以及海外上市公司4家,合计共198家。与2015年相比,新增7家,退出11家。报告从上榜企业、资本市场、运营规模、抗风险能力、盈利能力、发展潜力、经营效率、社会责任、创新能力等方面分析各家上市房企的单项战斗值和整体表现分。

《报告》显示,万科2015年实现销售金额人民币(下同)2614.7亿元、销售面积2067.1万平方米,第9年雄居榜首,在全国市场占有率上升至3%;中国海外发展和绿地控股紧随其后。恒大地产、万达商业和保利地产分别居于4至6位,华润置地、富力地产、碧桂园和华夏幸福分列第7至10位。

《报告》指出,2015年,中国上市房企资产规模大幅增长。总资产均值为586.18亿元,同比上升30.88%;净资产均值为157.71亿元,同比上升23.44%;房地产业务收入均值为117.73亿元,同比上升22.95%。各项规模指标中,总资产均值增速和房地产业务收入均值同比增速分别上升7.46和18.96个百分点,净资产均值增速基本保持平稳。

不同城市房地产市场的分化也体现在了相应公司业绩上。《报告》显示,尽管房地产上市公司收入和资产规模都有所增长,各项指标增长率较上年也有所回升,但从企业盈利增长率的分布来看,2015年两极分化程度有所加深,2015年业绩大幅增长和大幅下滑的企业数量均多于2014年,市场分化进一步加剧。

此外,凭借先进的技术、持续的创新、优质的产品与一体化服务,部分房地产供应链上市公司的表现也愈发优秀,品牌影响力日益扩大。例如厨电高端品牌老板电器,主营建筑防水业务的东方雨虹、凯伦建材,建筑装饰领域的全筑股份、金龙腾等成为各自领域的佼佼者。

库存杠杆风险犹在

《报告》指出,尽管房地产成交金额创出历史新高,但房地产开发投资增速降至17年来最低点。1、2线和3、4线城市市场分化程度进一步加深,部分3、4线城市库存高企,房价徘徊低迷与热点1、2线城市销售火爆、房价快速上涨形成了鲜明对比。

同时,行业杠杆水平有所提升。《报告》显示,2015年,房地产行业负债水平保持高位运行,净负债率均值为96.09%,较2014年上升7.23个百分点,再创新高。一方面,高企的长期负债水平反映出企业扩张依赖借贷的模式没有明显改善,另一方面,由于年内销售回暖带动了现金流的改善,短期内企业业绩保障度有所提升。此外,2015年,房地产市场虽然实现了较大的销售增速,但行业整体库存高企的现象并未发生实质性改善,上市房企的库存水平依然保持了两位数的增速。2015年,上市房企存货总额约5.88万亿元,企业存货均值约为300亿元,同比增长约25%。不过,销售的回暖带动了存货周转率的回升,2015年末,上市房企存货周转率小幅上升0.01至0.37。