地产投资触底反弹

国家统计局公布的数据显示,1-2月,全国房地产开发投资额9052亿元,同比增长3%;新开工面积1.56亿平方米,同比增长13.7%;土地购置面积2236万平方米,同比下降19.4%;商品房销售面积1.12亿平方米,同比增长28.2%,商品房销售额8577亿元,同比增长43.6%;房地产开发企业到位资金2.14万亿元,同比下降1.0%,其中个人按揭贷款2817亿元,同比增长30.4%。

不过,国海证券对近期一线及核心二线城市的放量增长能否持续持谨慎态度。

需求释放

2016年一季度以来政府密集出台降首付、减免交易税费等政策,多重利好催化下需求加速释放。前两月商品房销售回暖得以延续并呈现增强的趋势,商品房销售面积同比增长28.2%,增速比去年全年提高21.7个百分点;商品房销售额同比增长43.6%,增速比去年全年提高29.2个百分点。从区域表现来看,东部地区商品房销售面积及销售额分别同比增长35.5%和57.7%,销售改善幅度显著领先其他区域。

但对近期一线及核心二线城市的放量增长能否持续,能否传导至准二线及三四线城市,国海证券始终抱有谨慎的态度。一方面,国海证券认为一线城市(北上深)春节后的火爆行情不仅依托于货币效应,供应极度紧缺也造成了房价的非理性攀升。一线城市需求向来不是问题,问题在于核心供给端在短期供给格局无法实质性改变的背景下,预计一线城市于二季度后大概率会出现量缩价增的局面。

另一方面,房价过快上涨造成的需求边际挤出效应将逐步显现。在二线城市,需求增量面临不确定性的前提下,预计自下半年开始地产销售整体增速将平滑放缓。

对于三四线城市,国海证券认为,此轮销售复苏对于该类城市未必具有传导有效性。三四线城市的问题恰恰仅在需求端。房地产大周期下行在三四线城市显现无疑。而小周期内的货币政策和行业调控政策对于该类城市的驱动效应十分有限,其库存去化必将是一个漫长的任务。接下来依旧需要出台更具针对性的去库存解决方案。

对全年投资仍谨慎

1-2月全国房地产开发投资同比增长3%,增速较去年全年提高2个百分点;新开工面积同比增长13.7%,去年全年为下降14%。数据上来看,投资增速时隔两年首次回升,同时销售火热传导到新开工的逻辑得以兑现,但新开工反弹的幅度及速度超出此前预期。

房价的快速上涨确实在短期内显著地激发了开发商新开工的热情,但根据国海证券近期调研及路演反馈来看,地产开发商对于全年量价增长的持续性普遍偏谨慎。在此背景下多数企业更愿意趁势将现有土地加速变现以回笼资金,造成新开工短期内明显修复。从另一个角度来看,新开工的趋势显然不利于去库存的推进,土地购置面积依旧表现弱势则进一步反映开发商补库存力度依旧不足,传导的持续性存在被证伪的可能性。

针对投资增速的触底反弹,国海证券认为,一方面由于去年同期基数低,另一方面办公楼高投资增速的贡献令数据含量略有失色。综合而言,对全年投资及新开工的判断仍趋于谨慎,维持全年投资增速2%-3%的判断。

不过,海通证券认为房地产每一轮行情都逃不过调控的影响,因为价格繁荣的背后都是调控。无非是2016年调控的方式有所不同,即应该是抓一线放二三线,其逻辑属于“点刹”一线房价,同时还要保障二三线城市能够有效实现去库存。考虑去库存仍是当前第一要务,1-2月数据有所恢复后,应该是珍惜难得的良性趋势,而不是立马政策全面转向。因此虽然不排除后期阶段一线城市政策收紧可能,但是海通证券仍认为“靴子”落地是阶段性买入地产股的机遇。