仲量联行：今年中资海外地产投资增速或将放缓

2015年中国海外地产投资急速增长,一定程度上也助推了某些海外门户城市的房价持续上涨。背景是中国企业及高净值人群海外资产配置持续增加,但是,在2016年以及未来,这样的趋势能否继续延续?

就此仲量联行国际资本集团华北区总监刘丽红、仲量联行国际资本集团中国部总监夏飏飏接受21世纪经济报道专访认为,今年中资投资海外地产的增速或将放缓,投资额可能与去年持平。

21世纪:2016年海外地产投资能否延续高增长?

刘丽红:或许会稍微放缓一些。近几年中国资本海外投资增速连续保持在高位,据我们的统计,2014年增速是49%,2015年增速也高达40%。现在外围经济形势不是很好,而且许多该出去买的资本已经买完了,因此2016年或许只是小幅度增长。

夏飏飏:2016年,现在来看的话,或许与去年持平。因为,现在外管局对QDII政策、对于资金流出的态度在趋于谨慎。2012年10月份政府鼓励企业走出去政策之后,海外项目审批逐渐趋于宽松,一般审批时间从6个月逐渐缩短到2-3个月。

21世纪:海外房地产投资者中,高净值人群以及私人买家能占多大比例?

刘丽红:高净值人群以及私人海外购房投资额的数据很难统计,2015年中国资本海外地产投资总额为250亿美金,仲量联行统计数据的范围是,交易额在2000万美金之上的项目,私人购房者显然不在此范围内。

但可以感受到的是,很多私人买家开始崭露头角,由此带动的投资会从门户城市逐步分散到其他城市。以吸引中国资本最多的美国为例,例如大型地产商、保险公司这些资本大鳄,主要投资在门户城市,但美国除了纽约之外,还有很多其他具备投资潜力的城市,国内的私募基金公司,高净值人群,就喜欢去二、三线城市寻找机会。

21世纪:目前中资险企和地产商在海外地产投资上有什么异同?

夏飏飏:2012年10月份,政府宣布走出去的政策,那之后中资企业海外置业速度开始加快。

保险公司和房地产开发商在海外配置资产的比例还是很低的,目前,保险配置的比例不超过5%,房地产开发商配置的比例不超过10%。所以未来还有很大潜力。

但保险公司与房地产开发企业不同。

保险公司虽然都是大手笔收购,但保险公司收购的都是成熟物业。

但房地产开发商则都是持续的投入和经营。一般房地产开发商在海外开发,前期的时候投入并不大,但需要后续不断的追加投资,比如前期也许需要花1亿元买地,后面几年则需要投入4-5个亿去建设开发,到最终项目销售收回资金的时候,也许都是很多年之后了。

从回报率来讲,风险和收益也是相当的,越成熟、越好的地段回报率越低。在国外成熟市场,规则和历史都很透明,因此,在项目投资之前,回报是可以清晰的计算出来的,如果西方国家政府规划做好,那么买到地立刻就可以开发,没有其他风险,一般能有15%的回报。但如果是不成熟的市场,政府还没有规划,那么,投资者需要先买地、再做规划、再施工,回报当然会更高,一般能超过20%,但风险也相应的增加了。(编辑 辛灵)