对话孙键：险资为何青睐商业地产

京城一个晴朗的下午,中英益利总经理孙键,一位具备资深行业管理经验和敏锐的行业洞察力的智者,与记者面对面敞开心扉,细说险资为什么青睐商业地产投资。

配置好的商业地产

上海证券报:从中英益利的资产配置看,为什么偏好商业地产投资?

孙键:我们选择好的商业地产,一是看中基础资产稳定的现金流和持续的资产增值预期。在“资产荒”的市场环境下,好的商业地产不失为资产配置的优选,在险资海外投资的案例中也可以例证这一点;二是商业地产的盈利能力强,特别是前期土地购置价格低,能够承受高成本的资金。近年商业地产盈利空间受到挤压,亟须寻找期限长、价格稳定的长期资金来置换过去高成本的各路资金,如信托资金等。保险资金符合商业地产的要求。

上海证券报:什么是好的商业地产?

孙键:好的商业地产选择逻辑在于,抓住城镇化与人口老龄化的需求契机,吸引人口净流入与消费粘度。传统的土地红利与人口红利不再明显,中国开始进入人口零和博弈的城市争夺时代,城镇化进程并非形成城市的普惠增长,只有具有人口聚集效应的城市才有潜在机会。

去年12月初中央经济工作会议提出增强城市宜居性,引导控制城市规模,力求城镇化均衡发展,提升城市价值。在这一要求下,直辖市、省会城市、计划单列市等有资源稀缺优势的城市,竞争优势更加明显。

具体来看,具有竞争性优势的区域包括:京津冀、长三角、珠三角、成渝,区域经济的协同性与互联互通将在城镇化发展中得到进一步加强。

例如,按照交通运输部的计划,2017年京津冀三地所有公共交通将全部实现一卡通。一卡通不仅只是在公交、地铁、出租汽车等领域应用,还将拓展到轮渡、城际铁路、停车场等领域。

同时,选择顺应经济与技术发展趋势的创新业态,也是好的商业地产所应该具有的差异化竞争优势。电商冲击下,传统零售商业受到巨大冲击,但也并非机会全无,餐饮、教育、健身等体验式经济需求增长巨大。

2015年第三季度上海商铺物业市场表现活跃,新增供应及净吸纳量双双上升,虽有新项目入市,整体空置率仍微幅下降。

行业先行者通过资源整合,可以使互联网与大数据成为商业前进的踏脚石,2014年万科提出房地产进入“白银时代”,提出“推进精细化运营,服务好客户”,以此保持万科的核心竞争力;要在移动互联时代开启全新商业模式,实现产业链的共同成长。2015年万科与链家联合进入装饰行业,链家庞大的互联网数据平台,有效提高了万科全产业链的介入深度,2015年10月,万科链家装饰首家生活馆在东五环的红星美凯龙开业,真正诠释商业地产的创新。

商业地产风险不容小觑

上海证券报:如何防范投资风险?

孙键:不是所有商业地产都适合保险资金。商业地产投资风险亦不容小觑,全国范围内多区域租金水平下降与空置率上升的“达摩克利斯之剑”犹在,投资判断至关重要。

不同于住宅市场,商业地产除了考验开发商的地块选择能力之外,对业态设计、定位、开发、招商、运营、物业管理都具有较高的要求,强者恒强。

因此在选择商业地产项目进行债权计划的设计中,不仅要关注基础资产的区域优势和内在价值,更需要关注开发主体的资源优势。能够在商业空间设计、招商、运营等各维度创造活跃的空间与话题,能够进行线上线下整合的参与者,会成为这一轮角力与淘汰赛中的胜出者。同时融资主体的商业地产项目,也要提供保险资金能够接受的信用增信。