一线城市降温不改全国楼市弱势企稳态势

一边是库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调,一边是6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现,股市震荡下部分资金回流楼市,这带动了上半年全国商品房销售面积自去年以来首次回升。

6月楼市销售增长超预期,带动上半年全国商品房销售面积自去年以来首次回升。今年前5个月,需求逐月改善,销售面积累计同比下滑幅度持续收窄。6月销售面积环比上月大增48.5%、同比增16.0%,带动上半年全国商品房销售面积增长3.9%(而前5个月下滑0.2%)。这其中,三、四线城市销售改善为最大亮点。前5个月,三、四线城市楼市非常疲软,而到了6月,30大重点城市楼市成交环比仅增长8%(5月为16%),这意味着6月销售明显改善要归功于三、四线城市发力。

销售面积从年初1、2月份下降16.3%到1至6月份回升3.9%,一方面源于货币宽松明显降低购房成本——根据融360的数据,6月525家银行首套房贷平均利率5.43%,相当于降息前基准利率的9.6折;另一方面源自住建部要求各地要因城施策、全力去库存。为此,各地(特别是库存高企的三、四线城市)密集出台刺激政策,这在历史上很罕见,如降低公积金提取门槛和用途,提高公积金贷款额度,打通公积金与商贷的转化,加大财政补贴和契税减免,实施购房入户,取消限价,调整普通住房优惠标准等等,这是三四线城市快速去库存并带动全国楼市止跌回升的主要原因。

6月末,尽管商品住宅待售面积同比增19.3%,但增幅较5月末减少2.6个百分点。商品住宅待售面积减少191万平方米,连续两个月减少,库存压力最大的时候或已过去。但言及“库存拐点到来”还为时太早。毕竟,商品房待售面积(6.6亿平方米)仍在增加,相比5月增加了72万,尤其商业办公库存仍在增加,而相对于5亿平方米的住宅库存,191万平方米的库存减少,比例太小。

目前来看,重点城市去库存效果较好,其他城市库存压力仍旧未减。截至6月底,易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米,占全国商品住宅库存的一半,同比增长3.2%,绝对值相比5月减少1万平方米,库存规模连续4个月下跌。相比全国库存走势,35个城市多属于经济发达城市,这表明全国其他城市库存压力仍旧未减。而且,库存下降,还是在国家以行政命令(国土部37号文),要求库存过大城市,在今年要明显减少住宅用地供应直至暂停的情况下发生的。另外,如果考虑到已建未售和已批未建两块库存,去库存将是楼市中期内(至少一年)的主题。

更为重要的是,判断楼市未来走向的“3项先行指标”(开发企业到位资金、土地购置面积、新开工),并未明显好转。1至6月,开发企业到位资金同比仅增长0.1%,其中国内贷款下降4.1%;开发企业土地购置面积同比下降33.8%,降幅比1至5月扩大2.8个百分点;开发企业房屋新开工面积同比下降15.8%,连续16个月下降,降幅比1至5月仅收窄0.2个百分点。因此,开发商仍旧处在去库存的巨大压力之中,加杠杆的积极性并不足。

近期,楼市出现了新变化:楼市未稳和去库存战役难言获胜的情况下,房价却开始回升。上半年,全国商品房销售额同比增长10.0%,增速提高6.9个百分点,其中住宅销售额增长12.9%,明显大于销售面积增幅,意味着房价在回升。重点城市房价回升势头更显著,部分城市投资需求返潮,楼市有泡沫化倾向。上半年,“京沪深”房价超过每平方米3万元,市区均价达到每平方米5万,创历史最高水平。深圳上半年房价上涨超过20%,热点区域被过度炒作,房价上涨超过40%,投资需求超过2成。

通常,销售面积连续3个月回升,房价就会出现上涨压力。但在中期内在库存压力依旧巨大的情况下,房价上涨不利于去库存顺利推进,也不利于自住性和改善型需求释放,更不利于楼市夯实企稳的基础。而金融机构避险一线城市楼市,也使楼市回升增加了变数。信贷收紧趋势已形成,一线城市楼市回调或成趋势。融360数据显示,截至7月1日,在京沪穗深四大一线城市暂停房贷业务的银行增至5家,此外,上海和深圳房贷收紧更明显。从6月起,在沪商业银行将首套房贷利率由原来的基准利率0.85折上调到0.9折以上,二套房贷首付4成的银行已难觅。

在深圳,商业银行已提前采取措施规避前期暴涨后的风险。四大银行中有三家将首套房贷首付成数从3成提高到了4成。除暂停房贷银行外,其他银行相继提高了贷款利率,基准利率下行已绝迹,取而代之的是普遍上浮5%至10%。同时,股市的财富效应开始衰退,因股市大跌而出售或退订房源的报道不时见诸报端;因前期鼓励改善型需求而被激活的中高端项目,上半年去化率超过60%,但近期也出现疲软态势。

7月首周,一线城市楼市成交量环比下降33%,二手住房价格下行开启。在前期房价暴涨的深圳,二手房客户上门量骤减,产权过户递件量下降17.5%,中原地产二手房业主报价指数最近两周分别下降8.3和18.9个百分点。前期概念性炒作严重的区域,如前海、南山南区、坂田、龙华、宝安南区等等,报价显著下降。

总之,尽管全国楼市企稳向回升过渡的良好趋势显现,但考虑到库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调,未来楼市仍将处于弱势企稳的局面。但同时,6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现,股市震荡下部分资金回流楼市,再加上“稳增长”对于楼市的托底,预计未来楼市销售规模将呈稳定或低速增长态势。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)