央行降息后 2015年上海楼市三大特征

据中国人民银行官网消息，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

那么，央行降息对上海楼市有哪些影响？房企和购房者分别应该采取哪些策略？

特征一：上海楼市二季度将没有去库存压力，下半年将买涨不买跌

春节前后，大多数开发商调整了新一年的推盘计划，据初步统计，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年4月底和5月份。因此，从推盘节奏来看，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。从实际市场成交量表现来看亦是如此。在央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激及开发商集中推盘影响之下，上海楼市在4月份成交量出现大幅回升，达到124.25万平米，较去年同期上涨63.21%，环比3月上涨59.33%，第一轮成交量高峰期出现。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场去化压力来看，截止4月31日上海市商品住宅库存量虽然仍高达1254.63万平方米（4月份新增供应量100.65万平米），但是，由于4月“小阳春”翘尾行情的因素出现，市场去化速度已经有所提高，市场去化周期已经缩短至15.39个月，这说明，短期内上海楼市去库存的压力有所降低，未来上海商品住宅基本面将出现反弹趋势。

从未来市场走势来看，在本次降息及前期政策面叠加效果的推动作用下，购房者成本继续降低，购房者信心进一步提升，楼市需求进一步激活，上海楼市接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺。

从成交量判断来看，预计二季度剩余的5-6月仍然会继续延续4月份的市场表现。届时市场去化周期会进一步缩短至13个月左右，二季度上海楼市将没有去库存压力，上海楼市基本面势必会呈现出快速复苏的态势。

到了下半年，随着市场成交量继续回升，市场去化周期有可能会回落到10个月以下，这也就意味着下半年楼市会出现量价齐升的趋势，届时，市场有可能再现买涨不买跌的“日光盘”频现的现象。

特征二：地价上涨推动房价快速上涨

上海住宅用地价格的上涨也将助推上海房价继续上涨。同策咨询研究部数据显示，截止12月31日，2014年上海住宅用地累计成交规划建筑面积为1301万平方米，比去年下滑了20%，为2010年以来住宅用地成交规划建筑面积的最低值；而从住宅用地成交楼板价来看，2014年住宅用地楼板价为10347元/平方米，比2013年6643元/平方米大幅上涨55.76%，住宅用地价格逆势大幅上涨。如果剔除去年年底前滩楼板价“地王”等因素，2014年上海市住宅类用地比2013年6643元/平方米也上涨49.72%，住宅用地价格仍然是大幅上涨。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，同策咨询研究部数据显示，2014年上海商品住宅成交均价27248元/平方米，较2013年已经上涨12.41%。2014年住宅用地成本大幅上涨49.72%，这也就意味着由于土地成本的推动，2015年及未来上海房价还会继续上涨，再加上央行降准、降息、上海普宅标准调整、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激之下，上海楼市势必会呈现出快速复苏的态势，届时，房价也会出现快速上涨。

从当前上海商品住宅市场成交均价表现来看，同策咨询研究部数据显示，2015年4月份上海商品住宅销售价格为29422元/平米，同比上涨13.73%，环比3月上涨5.37%。2015年1-4月份商品住宅销售价格28889元/平米，同比上涨11.01%。从今年下半年发展预期来看，随着下半年市场基本面的好转及上述地价的推动因素，2015年上海商品住宅成交均价有望达到甚至超过30000元/平方米以上。

特征三：改善型需求 成为上海楼市一支重要力量

改善型需求成为2015年上海楼市一支重要力量主要有三点依据：

第一、政策面的支持。在政策层面支持居民自住和改善性住房需求的定调下，央行、住建部等部门降二套首付、降低免征营业税门槛鼓励改善型需求，这为改善型需求成为上海楼市一直重要力量提供了基本的政策支持和依据。

第二、从市场层面来说，二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等政策面鼓励改善性需求措施的背后其实是修正自限购限贷以来的导致的市场负面结果。众所周知，自限购限贷以来由于政策从严执行导致部分改善型需求误伤无法入市，这样的直接结果是导致市场库存不断增大。而市场库存面积的不断增加理应也和限购限贷以来偏改善的大户型产品的不断积压有很大的关系。如今虽然大部分城市限购取消了，但是，上海楼市限购政策仍然在执行，上海楼市偏改善的大户型产品的不断积压的现象仍然存在。从这个角度来看，降低二套首付比例鼓励改善型需求入市主要还是去化库存当中中大户型的房源。

第三、由于地价的推动导致改善型需求加速入市，成为2015年上海楼市一支重要的力量。

受2014年住宅类用地地价大幅上涨影响，新入市楼盘定位会更加偏向品质和改善，届时，新入市楼盘带动周边楼盘品质进一步升级，这样，整个市场改善型项目供应量将进一步增加。而改善性需求在二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等政策面鼓励之下会加速入市。尤其是到了下半年， 上海楼市势必会进入量价齐升的通道，有可能在2015年的下半年会出现买涨不买跌的行情。那么，对于改善型需求来讲，也会在此时成为2015年上海楼市一支重要的力量，推动上海楼市基本面出现实质性好转。

从当前上海商品住宅市场成交结构来看亦是如此。同策咨询研究部数据显示，从2015年4月商品住宅成交结构来看，2.5万元/平米以上楼盘中，高均价项目成交套数占比显著提高，4万/平米以上的成交套数占比从3月的13%提高到4月的17%，这说明，改善型需求确实正在放量，正在发挥它的积极作用，逐渐推动上海楼市基本面出现实质性好转。

作者：同策咨询研究部总监张宏伟