张宏伟：二季度上海楼市将没有去库存压力

同策咨询研究部数据显示，2015年4月商品房成交面积约241.89万平米，较去年同期上涨66.17%，环比3月上涨28.24%；商品房销售价格为21079元/平米，同比上涨10.44%。2015年4月商品住宅成交面积约124.25万平米，较去年同期上涨63.21%，环比3月上涨59.33%；商品住宅销售价格为29422元/平米，同比上涨13.73%，环比3月上涨5.37%。

2015年1-4月商品房累计成交面积约748.69万平米，较去年同期上涨28.24%；商品房销售价格18836元/平米，同比上涨6.75%。1-4月商品住宅累计成交面积约320.16万平米，同比上涨16.30%；商品住宅销售价格28889元/平米，同比上涨11.01%。

2015年4月从商品住宅成交结构来看，均价段：2.5万元/平米均价作为成交分水岭，两边占成交套数62%与38%，相同的数据3月则为64%与36%。2.5万元/平米以下楼盘中，1.5-2万元/平米与2-2.5万元/平米均价成交平分秋色，分别成交套占总套数的22%。2.5万元/平米以上楼盘中，其中高均价占比显著提高4万以上占比从3月的13%提高到17%；面积段：70-90平米为成交主力占成交套数的65%， 3月也为65%，但实际成交套数由3月的4206套增加至6736套，涨幅达60%。500平米以上项目未受新政影响，成交11套，交易量稳定。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，春节前后，大多数开发商调整了新一年的推盘计划，据初步统计，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年4月底和5月份。因此，从推盘节奏来看，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。从实际市场成交量表现来看亦是如此。在央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激及开发商集中推盘影响之下，上海楼市在4月份成交量出现大幅回升，达到124.25万平米，较去年同期上涨63.21%，环比3月上涨59.33%，第一轮成交量高峰期出现。

从市场去化压力来看，截止4月31日上海市商品住宅库存量虽然仍高达1254.63万平方米（4月份新增供应量100.65万平米），但是，由于4月“小阳春”翘尾行情的因素出现，市场去化速度已经有所提高，市场去化周期已经缩短至15.39个月，这说明，短期内上海楼市去库存的压力有所降低，未来上海商品住宅基本面将出现反弹趋势。

从未来市场走势来看，由于政策层面利好、房企冲刺半年报等因素，预计二季度剩余的5-6月仍然会继续延续4月份的市场表现。届时市场去化周期会进一步缩短至13个月左右，二季度上海楼市将没有去库存压力，上海楼市基本面势必会呈现出快速复苏的态势。