面对“第二曲线”必答题，华润置地给出怎样的答案？

（原标题：面对“第二曲线”必答题，华润置地给出怎样的答案？）

华润置地以稳的根基穿越周期，以劲的动能开拓新局，奋力推动业务全面高质量发展和业绩长期可持续增长，力争为股东、为客户、为员工创造更大的价值

投资时间网、标点财经研究员 卓玛

当前，我国经济发展正处于新旧动能转换破局成势的关键阶段，中长期来看，随着限制性措施加快调减、市场信心逐渐修复及房地产新发展模式加快构建，行业有望企稳复苏，逐步实现供需动态平衡，迈向高质量发展新周期。

3月26日，头部房企华润置地有限公司（下称华润置地，01109.HK）发布了2024年全年业绩公告并召开了业绩发布会。

2024年，华润置地坚持发展质量与韧性兼具，平稳兑现全年业绩，全年实现综合营业额2788.0亿元（人民币，下同），较上年的2511.4亿元同比增长11.0%；全年实现股东应占净利润为255.8亿元，实现核心股东应占溢利（下称核心净利润）254.2亿元，其中经常性收入业务的全年核心净利润达103.4亿元，利润贡献首次突破百亿大关；全年综合毛利率为21.6%，继续保持行业第一梯队。

截至2024年末，华润置地总资产规模为11284亿元，资产负债率为55.6%，总有息负债率为39.6%，净有息负债率为31.9%；持有的银行结余及现金同比增长16.5%至1332.1亿元；加权平均债务融资成本同比下降45个基点至3.11%，维持行业最低水平。标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构分别对华润置地维持BBB+、Baa1和BBB+的行业最佳信用评级。

华润置地董事会主席李欣在业绩发布会上表示，“2025年在中央坚决稳住楼市的政策导向下，房地产行业将迎来止跌回稳和突围破局的重要窗口期，公司将坚持长期主义，保持战略定力，积极抢抓竞争格局重塑、政策调整优化、公募REITs‘破冰’行业新发展模式构建带来的时代机遇，以稳的根基穿越周期，以劲的动能开拓新局，奋力推动业务全面高质量发展和业绩长期可持续增长，力争为股东、为客户、为员工创造更大的价值。”

华润置地全年业绩亮点

数据来源：华润置地

全年签约销售额升至行业第三

从开发业务上看，2024年，华润置地全年实现物业签约销售额2611.0亿元，约占全国商品房销售总额的2.7%，行业排名跃升至第三位，再创历史新高；全年实现签约面积1134万平方米，品牌影响力持续扩大。

年内，华润置地战略聚焦高能级城市，稳守业绩基本盘，全年开发销售业务实现结算收入2371.5亿元，同比增长11.8%，结算面积为1065万平方米，一线及二线城市收入占比提升至90%，结算均价上升24.3%至22262元/平方米，结算毛利率达16.8%。    

截至2024年末，华润置地已销售尚未结算的签约额约为2319.7亿元，其中预计1934.7亿元将于2025年结算，为该公司今年的业绩实现打下了坚实基础。

土储方面，华润置地在年报中表示，公司2024年坚持“量入为出”原则，牢守投资底线，聚焦核心城市、核心地段、核心项目，以775.8亿元（权益地价526.5亿元）的总地价增持了29宗优质土地储备，其中一二线城市投资占比94%，有效补充了公司核心城市的优质土储。

截至2024年末，华润置地土储总量充足，结构合理，共拥有总土储面积5194万平米，其中开发销售型业务土储面积为4390万平米，71%位于一二线城市；投资物业土储面积为804万平米，其中购物中心占比69%。

经常性收入核心净利润首次突破百亿大关

众所周知，房地产行业近年来经历了一系列政策调整，当前仍处于深度调整期，2024年全年全国新建商品房销售额不足10万亿元，同比下降17.1%。面对深刻变化的发展环境，华润置地前瞻布局调整，早在2019年即加速向“城市投资开发运营商”转型。

2024年，华润置地的前瞻性战略布局已切实兑现为财务表现。年报显示，华润置地“3+1”一体化发展的业务组合均迎来高质量发展。更值得一提的是，华润置地经常性收入业务（即经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务）收入同比增长6.6%至416.5亿元，而经常性收入贡献的核心净利润达103.4亿元，同比增长8.2%。

经常性收入利润贡献首次突破百亿大关，对公司总核心净利润的贡献占比较上年的34.4%提升了6.3个百分点至40.7%。也就是说，华润置地的经常性收入业务以不到公司15%的营业额，为公司贡献了超40%的核心净利润。

投资时间网、标点财经研究员注意到，对比其他头部央国企，华润置地经常性收入业务的利润贡献率近两年来持续增长，这能够对冲公司开发业务毛利率下行的影响，使得该公司的毛利率与其他头部房企相比具备优势。

华润置地的经营性不动产业务包括持有租赁经营的购物中心、写字楼、酒店等，该部分业务不仅是公司业绩和长期稳定现金流的主要贡献者，也是公司业绩持续增长的稳定器，通过多业态的协同，也能对住宅业态的销售产生积极影响，有利于帮助公司开发销售型业务平衡风险、获取资源。

2024年，华润置地经营性不动产业务运营质效稳步提升，全年实现营业额233.0亿元，同比增长4.8%；实现核心净利润85.6亿元，同比增长9.1%；毛利率则高达70.0%，同比提升了0.4个百分点。

其中，华润置地购物中心全年实现零售额1953亿元，同比增长19.2%，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，整体经营利润率61%，再创历史新高。截至2024年末，华润置地拥有在营购物中心92座，全年新开购物中心16座，为历年最多，平均开业率超95%。

而华润置地写字楼业务在市场承压和竞争加剧的双重影响下，全年实现租金收入18.8亿元，平均出租率维持在75%的行业优秀水平，全年新租、续租面积均创历史新高。    

此外，该公司的酒店业务在行业供需格局重塑背景下，全年实现营业收入20.7亿元，区域竞争优势持续巩固。华润置地的酒店管理业务也正式与凯悦酒店集团达成合作，6家在营木棉花酒店全年实现总营业收入3.15亿元。

截至2024年末，华润置地经营性不动产公允值为2712亿元，主要变动来自REIT资产处置及物业添置；该公司全年经营性不动产实现价值增值76亿元，主要增值来自经营表现良好的头部购物中心资产。

华润置地经常性收入业务概览

数据来源：华润置地

大资管业务成业绩增长新引擎

不仅如此，华润置地还紧抓消费基础设施公募REITs机遇，积极向大资管业务转型，持续做大资产管理规模，推动资管业务构建专业的业务模式和完善的业务平台，打造业绩增长的第二曲线。

2024年报显示，华润置地截至年末的资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，增速达8.1%，为公司未来全面高质量发展奠定基础。    

据了解，华润置地已成功率先在房企中搭建完成华夏基金华润有巢REIT（下称有巢REIT，508077.SH）和华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（下称华润商业REIT，180601.SZ）这两大公募REITs平台，并凭借优质底层资产和专业运营能力成为各自领域公募REITs标杆，打通了资产价值的释放通道，有利于把握优质资产收并购整合机会，实现“投融建管退”资本闭环。

更重要的是，华润置地由此能通过发布REITs将优质资产的资金回收周期缩短，更主动地与股东分享投资回报。

投资时间网、标点财经研究员注意到，有巢REIT 2024年全年实现营业额7908万元，同比增长1%；实现EBITDA为5004万元，同比增长5%。截至3月26日收盘，有巢REIT的后复权收盘价为3.386元，较2.417元的发行价上涨40.1%。

华润商业REIT则自2024年3月14日上市以来，投资运作稳健，已持有基础设施项目运营情况良好，并发展成为已上市REITs中规模最大的消费REITs。华润商业REIT全年实现EBITDA为3.51亿元，预算完成率达112%，截至年末全年股价累计上涨25.6%，并连续四个季度合计现金分红3.15亿元，年化分派率达5.08%，高于招募说明书所披露的分派率。

值得一提的是，就在华润置地发布年报的前一天，3月25日，华润商业REIT发布了拟扩募公告，正式启动了扩募流程，成为了首只启动扩募的消费REITs。

投资时间网、标点财经研究员注意到，华润置地旗下还有华润万象生活（01209.HK）这一轻资产管理平台，是公司业绩贡献的强劲增长极，能协同开发销售型业务获取资源，确保底层资产价值的持续提升。    

2024年，华润万象生活实现营业额170.4亿元，同比增长15.4%；得益于商管经营规模效应的加强及效率提升，整体毛利率同比增长了1.1个百分点至32.9%；核心净利润也大幅增长了20.1%至35.1亿元；全年每股股息叠加特别股息同比增长20.1%至1.536元，与股东共享发展成果。

商业方面，截至2024年末，华润万象生活管理在营购物中心122座，管理面积1314万平米，其中重奢购物中心14座，另有86个项目零售额排名当地前三。

截至年末，华润万象生活物管总在管面积达4.13亿平方米，物管总合约面积为4.50亿平方米；年内新拓展城市公共空间服务项目91个，城市空间运营服务商转型不断加速。此外，华润万象生活大会员业务发展稳健，会员数量与积分规模再创新高，截至年末，万象星会员总量达6107万人，同比增长32%，万象星积分发放总额为10.3亿元，同比提升15.7%。

可以看到，通过多元化业态协同和精细化运营，华润置地第二增长曲线已经成型并逐步扎稳根基，成为蓝筹房企中为数不多成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业。随着收入结构和盈利模式的持续优化，该公司的规模势能料将更加蓬勃壮大。

华润置地大资管业务平台搭建完善    

数据来源：华润置地

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