存量房收储政策重大突破：价格卡点或将打通

（原标题：存量房收储政策重大突破：价格卡点或将打通）

自去年5月明确去库存政策方向以来，中央多次提出支持收购存量商品房用作保障性住房，多部门密切配合积极推动落实。今年政府工作报告在收购存量商品房政策方面又有较大突破，不仅首次提出“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，还明确提出“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，住房和城乡建设部部长倪虹在全国两会民生主题记者会上进一步明确了收购用途方向。

接受证券时报记者采访的业内专家认为，存量房收储新提法较之前有明显放松，有望解决之前的瓶颈问题。在收购主体、用途、价格统筹放开后，收购模式可以更加多元化，叠加保障性住房再贷款使用范围拓宽、地方政府专项债支持等为收储提供更丰富的资金来源，将有利于更大范围地推动收储工作落地。

价格卡点或将打通

去年5月，中国人民银行率先设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量商品房用作配售型或配租型保障性住房，又在去年9月下旬优化了再贷款激励政策。不过，从央行披露的最新数据来看，保障性住房再贷款已用规模距3000亿元仍有较大差距，从侧面反映出收储进展有待加快。

记者多方采访了解到，拖累收储存量商品房“进度条”的一大主要原因，在于收储过程中的价格撮合难度大。“由于之前要求按重置价收购，折算下来一般是市场价的一半左右，但开发商企业不愿意以这么低的折扣卖，收购主体又不可能‘高进低出’，因为收购的房源将来要用作配售型保障房，售价较低。”某地方住建局相关工作人员告诉记者。

值得注意的是，对于收购价格，今年政府工作报告首次提出“给予城市政府更大自主权”。在浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬看来，这将改变过去强调收购价格按照重置价格，导致推进难的状况。“地方政府在实际操作中的决策权更大了，会根据不同城市、不同区域、不同项目的情况制定出一套更科学合理、风险可控的办法，进一步加快去库存。”

“这是重大突破，此前的价格卡点可能会有所打通，因为之前要求按照重置价格收购，现在双方可以协商一个比重置价高但比市场价低的价格去完成收购。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者说。

申万宏源房地产行业首席分析师袁豪也认为，目前收购价格偏低是收储推进的堵点之一，预计后续地方政府可根据市场行情和房屋实际情况，合理确定收购价格，确保收购价格公平合理，这也将有利于收储的更快推进。

收储模式更加多元化

除了价格难撮合，清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟对记者表示，收储卡点主要是供需不匹配的问题，因为库存主要在三四线城市的偏远地方，而真正需要保障房的是一二线城市的核心地区，但这些地方的库存反而少。另外，除了区位，保障房对户型、面积也有限制，套型要求小于90平方米甚至小于70平方米，但实际上多数的库存没法满足要求。

证券时报记者了解到，此前，央行对于保障性住房再贷款收购存量商品房有精准要求，即收购主体为地方政府选定的不超过两家地方国企，收购对象严格限定为房企已建成未出售商品房，收购用途定向用于保障性住房。

而今年政府工作报告明确提出，“在收购主体、价格、用途方面都给予地方政府更大自主权”。倪虹在全国两会民生主题记者会上更是明确指出，“收购存量商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等”。

“这是对收购主体、用途、价格给予更大自主权的具体解释。”吴璟告诉记者，对于配租型保障性住房，收购主体不再局限于地方国企后，很多市场化的住房租赁主体，包括一些全国性的住房租赁主体都可以参与进来做收储工作。另外，收购主体放开后，收购用途可能有更多想象空间。

吴璟进一步对记者表示，当前解决收储堵点需要通过收购主体和用途的扩充与价格及房企债务重组相结合一起来解决，在收购主体、用途、价格统筹放开后，收购模式可以更加多元化。

收储资金来源更丰富

由于此前保障性住房再贷款的使用范围严格限定在地方国企收购房企已建未售商品房用作保障性住房，一些地方的创新收储方式面临资金困难。今年政府工作报告明确提出“拓宽保障性住房再贷款使用范围”。

中国社会科学院金融研究所一份报告指出，有城市采用“以旧换新”的方式进行收储存量房，即国企平台直接购买居民二手房再改造为保障性租赁住房，并将居民售房款用于购买指定新房项目。这种方式虽然解决了只能整栋收购未售新房时买卖双方难以在价格上达成一致的问题，但是仍面临收购资金来源不足和资金成本高两大难题，因为收储二手房无法申请保障性住房再贷款支持的低利率银行贷款。

在李宇嘉看来，保障性住房再贷款使用范围拓宽，意味着随着收购主体、用途的放开，收购范围不仅包括住宅、商办、公寓、写字楼等，用途范围也更广，包括用作学生宿舍、企业的人才住房、拆迁安置房等，只要能够保证再贷款符合资金平衡就可以。

吴璟也对记者表示，期待保障性住房再贷款使用范围拓宽与收购主体、价格、用途放开相结合，为收储提供更丰富的资金来源。

在吴璟看来，今年政府工作报告中有关存量房收储的提法较之前有明显放松，有望解决之前的瓶颈问题。当然，中央明确将自主权放到地方政府后，需要地方政府因地制宜地去采取落地措施。未来几个月，地方政府如果能够更多发挥积极性、自主性，有一些积极的探索去推动项目落地，有几个比较成功的示范类项目，能够在全国范围内起到很好的样板作用，将有利于更大范围地推动收储工作落地。

值得一提的是，除了央行提供的保障性住房再贷款支持，财政部去年10月还提出支持用专项债收购存量商品房用作保障性住房，正在配合有关部门抓紧研究细化相关措施。今年政府工作报告中也明确提出“拟安排地方政府专项债券4.4万亿元”，其中一个使用方向就是收购存量商品房。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇认为，专项债将进一步充实收储工作的资金池、降低资金成本，有助于缓解参与主体的资金压力，提升收储工作的落实效率。