销售连降三年，金地集团拿地为何按下“暂停键”？

（原标题：销售连降三年，金地集团拿地为何按下“暂停键”？）

2024年，金地集团全年累计签约面积同比下降46.25%至471.4万平方米，累计签约金额同比下降55.39%至685.1亿元

标点财经、投资时间网研究员  吕贡

房企年度销售披露拉开序幕，近期，金地（集团）股份有限公司（下称金地集团，600383.SH）发布了最新销售业绩报告。2024年，公司市场表现持续承压，1月至12月累计签约面积和金额均出现显著下滑。

数据显示，2024年全年，金地集团累计签约面积为471.4万平方米，同比下降46.25%；累计签约金额降至685.1亿元，同比降幅达到55.39%。至此，金地集团已连续三年面临销售下滑的挑战。

标点财经、投资时间网研究员留意到，金地集团此前曾采取积极扩张、大手笔拿地的战略，但自2023年6月以来，该公司的拿地节奏明显放缓。随着拿地投资缩减，公司债务压力得到一定程度的缓解，但在存货管理和去化方面的问题依旧严峻，存货规模仍达到千亿元级别。

克而瑞分析人士指出，由于高地价时期获取项目的持续影响，公司低利润率问题逐渐显现，导致去化压力不断增大。招商证券的分析也表达了担忧。他们认为，金地集团在投资力度上的持续缩减，虽有助于缓解短期内的资金压力，但长期来看，可能会对后续推盘总量和结构产生不利影响，进而影响到销售表现。

面对销售与投资双重压力，金地集团如何破局？

业绩下滑由盈转亏

作为一家专注于房地产开发与销售的企业，金地集团业务范围涵盖住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等多个领域。

据财报数据披露，2021年至2023年，金地集团的营业收入有所波动，总体从992.32亿元减少至981.25亿元。同时，公司归母净利润也经历了显著缩减，从93.95亿元逐年大幅度下滑至8.88亿元。

步入2024年，这一下行趋势进一步加剧。第一季度，金地集团营收净利分别较上年同期下降51.50%和154.35%，其中归母净利润由盈转亏，录得-2.76亿元。时至2024年上半年和前三季度，金地集团亏损态势持续扩大，归母净利润同比降幅达到三位数甚至四位数，亏损总额超过30亿元，前三季度累计亏损达34.10亿元。

业绩持续下降情况下，金地集团有机会反弹吗？

2024年以来，国家层面颁布了一系列针对房地产领域的利好政策。例如，“一视同仁支持房地产企业融资，加快构建新模式、减少限制性措施”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。同时，去年5月发布的一系列地产政策“组合拳”，包括降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等，直接且明确。

在销售端，据国家统计局发布的数据显示，2024年1月至11月，新建商品房销售面积和销售额的累计同比降幅延续收窄态势，分别已连续6个月、7个月收窄。克而瑞地产研究统计的数据显示，2024年1月至12月，百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比降低28.1%，但降幅较11月已收窄近2.6个百分点。

值得注意的是，2024年12月有近七成百强房企实现了单月业绩的环比增长，同比增长的企业也达到近半数。其中，华润置地（1109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、越秀地产（0123.HK）等央国企更是实现单月业绩的同环比双增长。

在这一背景下，如何把握市场机遇、调整业务策略、提升盈利能力，成为金地集团未来亟需解决的关键问题。

数据来源：国家统计局官网

已有一年多未在公开市场拿地

标点财经、投资时间网研究员注意到，此前几年里，金地集团采取了扩张性土地储备策略，拿地力度较大。2021年至2022年间，金地集团以大手笔的投资力度，分别投入约1309亿元和368亿元用于新土地/项目的获取，累计新增总土地储备约1884万平方米。

至2022年底，金地集团足迹遍布全国78个城市，总土地储备达到约5182万平方米，其中权益土地储备约为2345万平方米。在这些储备土地中，一、二线城市的占比超过七成。

然而，随着房地产市场风云变幻，销售市场持续降温以及行业整体波动性加剧，金地集团自2023年下半年起开始审慎调整投资策略。数据显示，自2023年6月之后，金地集团在公开市场拿地方面按下了“暂停键”，已有一年多未在公开市场获取土地。

拿地投资缩减后，金地集团的债务压力得以缓解。截至2024年9月末，金地集团累计偿还境内公开市场债务约136亿元，并在8月如期清偿了到期的4.8亿美元债。目前，该公司已无存续境外美元债。

但挑战并未因此完全消散。在存货管理和去化方面，金地集团仍面临着不小的压力。

截至2024年第三季度末，金地集团的存货规模虽较去年同期有所缩减，但仍维持在高位，具体数值高达1096.44亿元。这一庞大的存货积累，叠加销售业绩的持续下滑趋势，无疑为金地集团的去库存工作加大了难度。同时，金地集团亦承受着不小的债务压力，截至同一时间点，该公司的负债总额合计达2236.66亿元，资产负债率维持在67.61%的高水平。

2021年至2024年金地集团销售及获取项目情况

数据来源：公司公告